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基于Hedonic模型房地产价格差异影响因素研究 　　摘 要：本文主要研究影响天津市地铁2号线沿线房地产价格差异的因素，首先通过市场调研和借鉴前人经验，选取了11个特征变量指标，然后采用Hedonic模型进一步筛选出6个对房地产价格起显著性影响的特征变量指标，最终得出结论：区位特征因素仍然显著影响房地产价格，其中距市中心CBD的距离影响最为明显；天津市地铁2号线显著提升沿线的房地产价格，且其最佳影响范围为0-800m；与此同时，周边医院、大型商场或超市、公园等基础设施建设状况及物业费也是居民在购房时会考虑的因素。 　　关键词：房地产；价格差异；Hedonic模型 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009 ― 2234（2017）11 ― 0094 ― 04 　　引言 　　随着我国城镇化进程的推进，大量农村人口涌入城市，导致城市人口剧增，不仅给城市交通带来巨大挑战，同时也对城市公共交通系统的运营发展提出了更高要求。城市轨道交通以其高速、便捷、大客运、低污染等特点成为公共交通系统的必然发展趋势，我国许多城市也都开始建设与运营城市地铁。城市轨道交通不仅推动城市传统区位的变革和改善居民可达性，同时也对商业和城市基础设施的聚集、城市住宅区的选址和价格等产生着重要影响。然而城市轨道交通也面临着投资金额大、运作成本高、建设周期长等问题，严重影响其发展。为有效解决该矛盾，促进轨道交通与沿线房地产开发的协调发展，我们应该科学评估城市轨道交通对周边住宅价格差异的影响。本文以天津市地铁二号线为例，研究地铁对沿线房地产价格差异的影响及地铁各个站点对周边小区住宅价格的影响范围，以此为天津市地铁系统建设和周边土地一体化开发提供理论支持。 　　一、文献综述 　　城市轨道交通对沿线周边房地产价格差异的影响一直是国内外学者关注的焦点。国外相关研究早已开始，研究结论却多种多样，如Benjamin 和Sirmans〔1〕，Al- Mosaind等〔2〕都发现城市轨道交通对沿线房地产价格有着积极影响，但不同地区轨道交通的影响程度和范围却有所不同。而Gatzlaff和 Smith〔3〕，Cervero和 Landis〔4〕则得出了相反的结论。导致这些差异的主要原因是所选取研究区域的不同以及相关衡量指标的不同。在研究方法方面，目前国外研究主要集中在特征价格法（Hedonic）、重复销售法及直接比较法等，其中特征价格法是其中最广泛、最成熟的一种方法。 　　与此同时，我国国内有关城市轨道交通对沿线房地产价格的研究开始相对较晚，且多为定性研究，定量研究偏少。定量研究方面，研究的城市主要集中在香港、上海、北京和深圳等城市，因为这些城市已经拥有相对成熟的城市地铁系统，便于搜集资料和取证。虽然定量研究成果较少，但从已有的文献仍可以看出：在不同的城市，轨道交通对沿线住宅价格的影响幅度存在明显的差异。如：何剑华〔5〕采用Hedonic 模型的研究结果表明：北京地铁13号线的站点对周边住宅价格的显著影响距离约为500m，且在此范围内房价能提高1000元/平方米。王明生〔6〕用天津地铁一号线的数据，发现地铁建设对周边房地产价值的影响范围主要为距离地铁站点1500m的区域，其中在500m范围内影响程度更大。研究方法方面，我国国内对Hedonic 模型的研究应用起步较晚，且多集中在价格指数编制、房地产价值评估和对非市场物品评价等领域，在城市轨道交通对周边房价综合影响研究中的实践仍需加强。 　　二、研究方法―Hedonic 模型 　　Hedonic理论模型，是用来处理异质产品差异特征与产品价格间关系的理论，自Lancaster于1966年将Hedonic理论引入到房地产与城市经济学领域以来，特征价格模型逐渐发展为该领域广泛应用的模型之一。Hedonic模型的理论基础主要包括：消费者理论和供需均衡模型。将该模型运用于房地产定价时应遵循一定的前提假设：商品的差异性、特征的隐蔽性以及完全竞争市场。也就是说，在完全竞争市场的均衡条件下，假设人们的偏好和收入水平相似，那么Hedonic模型认为这个市场中房地产的价格就是房地产各特征的函数。 　　Hedonic模型的基本函数形式为：P=f（X1，X2，X3，……Xn ），其中P为住宅的消费价格，Xn为住宅特征。将Hedonic模型用于房地产市场研究，通常有四种函数形式〔7〕：线性函数、对数函数、半对数函数和对数线性函数。 　　线性模型：Pi=α0+∑m=1 αkXki+εi 　　半对数模型：lnPi=α0+∑m=1 αkXki+εi 　　线性―对数模型：lnPi=α0+∑m=1 αklnXki+εi 　　逆半对数模型：Pi=α0+∑m=1 αklnXki+εi 　　在上述式子中：Pi表示单个住宅价格；