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学苑项目可行性研究报告 2009年12月 项目总述 项目选址位于重庆大学城A-X号地块，大学城东南边缘。用地东临歌乐山国家级森林公园，西靠缙云山国家级森林公园，北有大学城入口3Km2的人工湖及景观大道，南临梁滩河、寨山坪。规划区周边自然环境优美，视线开阔，现状用地多为水田和农宅，地形微有起伏，地质条件良好，适宜城市建设用地条件。 1、建设地点：重庆虎溪大学城，科技大道主干道上，比邻重庆科技学院新校区用地东北角 2、用地性质为商业住宅用地 3、规划面积：15公顷 4、场地现状：地面上建筑物已拆迁，场地正进行平整，场地地形地貌和周围道路情况见现状； 5、该项目拟建规模为20000平方米。 市场分析 宏观政策及经济发展状况分析 1、国家政策及经济发展 进入2008年，我国经济受宏观调控和外围金融海啸的影响逐步明显，从月度和季度走势来看，GDP由高走低，至第二季度开始，整体出现下滑态势；09年，全国的GDP开始回调，由低到高走势，前三季度国内生产总值亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%，比上半年加快0.6个百分点。分季度看，一季度增长6.1%，二季度增长7.9%，三季度增长8.9%。 2008年中国的房地产市场终于拐入了低潮，全国各大城市均有较大幅度的萎缩，市场信心持续抛低，消极阴霾的心理笼罩楼市；进入9月后，由次贷危机引发的金融危机在全球蔓延，一时间楼市在市场动荡中坠入低谷，楼市在动荡不安缓步前行；进入10月后，国家一系列利好政策的出台，对于坠入深冬的楼市无疑带来一丝暖意，深圳、广州等地在10月、11月都出现一定程度的“小阳春”，似乎出现复苏的迹象；进入09年初，一系列的政策提升了对房地产的信心，整体经济开始好转的大背景下，房地产市场开始转好，房地产市场出现了量价齐声的势头，特别进入6月份，销售量达到最高点，最近几个月房地产价格仍小幅上涨。 2、重庆市政策及房地产发展状况 保持了“四个基本协调”：房地产开发投资增长（27.8%）与全社会固定资产投资增长（23.7%）基本协调；房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重（25.8%）基本协调；商品房住房供应结构与市场需求结构基本协调；房价增长（住房增长8.45%）与经济增长（11.8%）、城镇居民可支配收入增长（11.1%）基本协调。关于宜居重庆的阐述以及“6.5年”买房说的出现也表明了重庆市政府的房地产政策。 从这些政策看出未来一段时间内房价应该会保持在一个较高水平，并且由于中国“政策市”的本质，房价的变动应该不大。 重庆大学城规划及发展状况 1、大学城整体规划 重庆大学城建设定位为国内一流，西部领先。要求按照“现代化、生态化、园林化、网络化”的规划理念，坚持“开放式、高标准、超前性”原则，建成后要成为“教育城、文明城、人才城、科技城、生态城”。一座规划面积达33平方公里，人口50万左右，建设总投资约300亿元，汇聚14所高等学府，以教育科研为中心的高尚文化住区。 2、经济发展状况及基础设施配套 大学城以高校入驻提高人口居住量，从而带动大学城经济的发展。到2008年底，大学城已初具规模，现已入驻高等院校10所，师生达10万人。重庆大学城自2003年开工建设以来，沙坪坝区积极协调各方力量，全力加快推进大学城建设。 3、大学城房地产发展状况 重庆大学城房地产在龙湖、富力、卓越等一批实力房地产企业入驻后，助推大学城房地产的成熟；在今后的几年发展中，趋于大学城的不断建设和更多的商业人口入驻，房地产具有很好的发展潜力。 项目情况分析 1、项目周边环境 项目选址位于重庆大学城A-X号地块，大学城东南边缘。用地东临歌乐山国家级森林公园，西靠缙云山国家级森林公园，北有大学城入口3Km2的人工湖及景观大道，南临梁滩河、寨山坪。规划区周边自然环境优美，视线开阔，现状用地多为水田和农宅，地形微有起伏，地质条件良好，适宜城市建设用地条件。 2、场地自然条件 场地地势北高南低，中间高、四周低，地形高差起伏相对较大。复杂的地形为小区的建设增加了难度，同时也使小区呈现多样化空间布局和丰富的视线特征成为可能，有利于住宅区山地特色的营造。同时，这种山水相伴的格局也为小区的生态建设及景观环境的营造提供了有利的现实基础。 3、项目可比楼盘对比表 楼盘 建筑类型 均价 元/平方米 容积率 绿化率 装修状况 所在地 富力城瀚湖 高层 5700 1.9 30% 精装 重师对面 花园洋房 6380 龙湖睿城 别墅 7200 1 60% 毛胚 重大东门 高层 5300 东方剑桥 高层 4800 1.9 30.27% 毛胚 重大东门侧 龙湖东桥郡 联排，双拼别墅 7500 1 50% 毛胚 电子校往大学城路上 4、项目SWOT分析 优势： 方位优势：处于科技大道主