物业管理服务方案第一章提高物业管理服务水平的整体设想.PDF

物业管理服务方案 第一章 提高物业管理服务水平的整体设想及策划 第一节 项目概况及对项目需求的认知 一、淮南市高新区 （山南新区）标准化厂房简介 淮南市高新区 （山南新区）标准化厂房总建筑面积 183404.34 平方 米，其中地下 3065.79 平方米。绿化率 14.76%。新建 6 栋 4 层厂 房 （1#-6#），建筑高度 17.85m，建筑面积：98782.26m2； 5 栋 2 层厂房 （7#-11#），建筑高度 12.5m，建筑面积：58744.6m2； 1 栋主体 13 层局部 4 层配套综合楼 （12#）（含食堂、办公、宿舍） 建筑高度 46.5m，裙房 4 层，建筑高度 16.8m，建筑面积： 21151.56m2；及开闭所、公厕、门卫等。 二、招标范围及物业管理期限 （一）物业管理服务期限：三年。 （二）招标范围：含治安保卫，秩序维护，车辆停放，水电维修、消 防安全，卫生保洁， 会务服务、住宿管理、绿化养护，设备维护、 工程服务保障及其他零星劳务等。 1、安保：门卫、厂房、综合楼安保、车辆管理、监控室、巡视、消 防安全、公共区域管理等。 2、消防维保及值班：厂房、综合楼内已建成的所有建筑单体设置的 室内（含楼顶和地下室）所有消防设施维护，以及消防监控室 （含机 房）使用维护；厂房内室外所有消防设施，包括室外消火栓、水泵接 合器、消防供水管网、消防联网线路的维护；做好消防值班工作。 3、设备设施运行、维护维修：水电系统、空调系统、避雷系统、 水泵、消防设施及监控 室、监控系统、厂房大门自动门、各类机电设备、围墙、道路、各类 标识、停车场设施、电视系统 （含机顶盒）、会议音响设备、电梯、 门窗、锁、插座、灯、桌椅等维修。房屋建筑的维修、养护和管理， 包括屋顶、外墙面 （含玻璃幕墙）楼梯延时阀、水龙头、下水道、化 粪池、沟渠、池、井等。供水、供电、供气、通讯、路灯、电梯等专 业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的 协调和管理。 4、保洁： （包括但不限于） (1)综合楼保洁:大厅、会议室、楼道、楼梯、门窗、外立面玻璃 幕墙、电梯间、电梯、卫生间、墙面、地面、有关设施、天台保洁服 务、楼外道路清扫，室外生活垃圾的收集、清运。 (2)室外保洁：道路、路灯、停车场、标识牌、宣传栏、围墙、 绿化带及开闭所、配电房、门卫室、公共卫生间等保洁和生活垃圾的 收集、清运。 (3)厂房保洁：卫生间、电梯间、门窗、楼梯、走道、地面、有 关设施、外立面玻璃幕墙、厂房室外空中花园、天台保洁服务、楼外 道路清扫，室外生活垃圾的收集、清运。 5、绿化养护：范围为整个厂区内树木、草坪等绿化区域的修剪、 除草、除杂物、除病虫害等日常管护工作，绿化带内的卫生保洁，厂 房室外空中花园内绿化的养护、施肥、修养、摆放等。 6、业主要求的其他服务。三、物业服务总体要求 1、有丰富的办公、大型综合楼服务经验，行业信誉较好。 2、中标人接受并遵循淮南市高新区开发投资有限公司出台的物 业监管办法等各项规章制度和要求。如不服从管理，淮南市高新区开 发投资有限公司有权采取相应的惩罚措施，直至提前终止合同。 3、淮南市高新区开发投资有限公司对岗位设置、人员录用和管理决 策有直接参与权与决策权 （根据综合考评或工作情况，淮南市高新区 开发投资有限公司有权要求中标方在一个星期内更换项目经理、业务 主管）。中标人发放在标准化厂房服务的员工工资不得低于当年政府 规定的最低工资标准，为其缴纳三金两险，并提供工资单和参保证明， 以保证厂房服务人员素质。 招标人可随时查阅中标人的财务状况及财务报表。 4、物业管理人员在处理特殊事件和紧急、突发事故时，淮南市 高新区开发投资有限公司对物业管理公司的人员有直接指挥权。中标 人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，持健 康证及相关专业岗位资格证。 5、中标人要为员工按岗位要求统一着装，并进行专业岗前培训， 使员工做到言行、仪容规范，一些公众岗位录用人员形体、身高要符 合要求。 6、中标人不得擅自改动标准化厂房内所有的房屋、管线、设施、 设备等位置和用途。 7、中标人对标准化厂房的消防、安全保卫工作进行定期检查， 并定期组织人员进行业务培训和演习，确保厂区安全。 9、中标人提供服务过程中所需的