万科扬州房地产市场投资分析报告42f2s1oo.ppt

* * 商品住宅供应放量现象明显，后市供求关系不容乐观 * * 片 区 市场形象 产品特征 价格特征 资源分析 发展趋势 新城西区 中高收入阶层第二居所聚集地，随着时间推进入住率开始提高 舒适享受型物业，大中型普通公寓、跃层、别墅产品兼有 4800-6500 元/平米 政府极力打造的扬州新区，火车站、中央公园、体育公园、博物馆、学校、购物超市等设施齐全 板块发展取得一定成果，交通、生活配套等公建配套已基本齐全，大型市政项目已落成，未来城市中心已初现雏形 第二城 板块 “商贸、居住、产业”一体化综合型城市分区 实用型物业，单身公寓、普通公寓产品为主、后期小高层、高层项目较多 4000-4500 元/平米 工贸发达，处于城区与产业园过渡地带，交通发达，配套日益完善 “南商圈”、“第二城”未来城市核心区域之一 大学城 板块 以大学城为依托的产业区、居住区， 经济实用型大众化物业，中小户型为市场主流，普通公寓产品为主 3600-4000 元/平米 大学城、邗江产业园等产业资源丰富，但生活配套设施缺乏 成为扬州集产业、教育、居住为一体的综合分区，区域配套日益完善，发展前景良好，同时区域内竞争将愈加激烈 各细分片区特征 * * 片 区 新城西区 第二城板块 大学城板块 分布区域 区域分布广泛，以扬州市区为主 以本区域客群为主 扬州西区和周边居民占80%以上 职业特征 高收入行业中产阶层，企事业单位负责人，私营业主等 城市扩张疏散型居民，中等收入的普通工薪阶层 大学城教师、产业工人及企业高管 年龄层次 35—45岁中年人为主 25-35岁青年人为主 年龄构成跨度较大，以25-40为主 购房动机 改善居住，第一居所比例较高，存在少量投资者，置业层次以二次置业为主 青年人婚房，第一居所，投资比例小，以一次置业为主 第一居所，以年轻人刚性需求为主，存在一定投资者 客群演变预测： 新城西区：目前土地属性为G2，随着西区中央入住率的提升，商业、教育等配套的跟进，作为扬州重点打造的新城将全面成型，将全面体现出以中产阶层、舒适型需求为主要特征的客群。 第二城板块：随着新城西区的全面成型及土地市场的导向性，该区域土地属性将出现由C向G转变的特征，客群也将由早期的初次刚性需求特征转变为经济型与功能舒适型需求为特征的客户群体。 大学城板块：作为相对独立、远离商业中心的区域型板块，客群将继续保持现有以初次置业为主的区域型特征。 各细分片区客群特征 * * 片区 在售及以公开项目 未来供应量（万㎡） 潜在项目 合计 （万㎡） 西区中央 京华城中城（G2） 247.8 340、346、361、363及365号地块 502.9 中信泰富·锦苑（G2） 40.2 和美第（G2） 3.6 万豪·西花苑（G2） 22 西郡188花园（G2） 16.5 天和国际（G2） 7.7 第二城板块 星联邦（C) 4.9 322、349、386、387及388号地块 100.36 新港名兴花园（C) 10.2 金湖湾墅园（T2) 5.7 润和·绿景城（C) 11.8 恒通·帝景蓝湾(G3） 6 大学城板块 尚城（T1) 15 龙绣花园 78.65 富川瑞园（C) 1.6 蓝山庄园（T1) 7.6 扬子·豪泽苑（T2) 0.6 阳光地带（T1) 8.1 林溪山庄（T2) 7.75 西区市场存量约为682万平米 * * 西区各品类市场存量 品类 存量（万平米） G2 337.8 G3 6 C 28.5 T1 30.7 T2 14.05 * * 东区 两河分区房地产市场起步较晚，前期发展较缓慢，但随着城市发展框架的全面拉升，区域配件相对成熟的完善配套，区域土地价值进一步放大，土地属性由G3向G2转变，土地储备量少。 河东分区处于市场启动阶段，该区域拥有较好规划前景，自然资源及产业支撑良好，当前土地属性是T，未来有向C转变的趋势，是值得我们关注的重点板块。 * * 江阳路 五台山路 开发路 汶河路 古运河 大运河 宁通公路 大润发超市 温州鞋城 曲江小商品 食品城 汽车东站 文昌大桥 曲江 公园 竹西 公园 茱萸湾公园 文昌路 金盛国际家居 文昌东路 2004年 1992年 1992年 2006年 2007年 2008年 2006年 2004年 * * 莱茵苑 凯运天地 万马滨河城 东方丽景 东昇花园 名都华庭 鸿泰家园 文昌苑 曲江新苑 文昌北苑 东方名城 骏和天城 莱茵北苑 众恒紫园 凯运天地二期 东方名城和园 银泰雅苑 明发商业广场 土地属性：G3向G2转变 土地属性：T向C转变 * * 商品住宅供不应求现象极其明显，但房价无明显提升 * * 片 区 市场形象 产品特征 价格特征 资源分析 发展趋势 两河片区 (古运河与大运河之间区域) 东区成熟生活地带，扬州本地居