综合楼项目-工程部工作手册已修改.doc

西安国际陆港管理服务有限公司 Xi'an?International? 文件编号： LGFW-ZHL-001 版本/修订次数： A/0 文件页码： 第 PAGE 23 页 共 NUMPAGES 57 页 综合楼服务中心工程部工作手册 PAGE 激情 高效 严谨 创新 西安国际陆港管理服务有限公司 综合楼服务中心工程部工作手册 目 录 第一章 总 则5 一、综合楼工程部职责5 二、综合楼工程部管理目标6 第二章 岗位职责7 一、工程主管的岗位职责7 二、变配电值班人员岗位职责8 三、空调运行工岗位职责9 四、给排水技工岗位职责10 五、强电运行工岗位职责10 六、强电维修工岗位职责11 七、弱电维修工岗位职责12 八、综合维修工岗位职责13 九、电梯工岗位职责 13 第三章 综合楼工程部管理制度14 一、设备接管验收制度14 二、值班制度14 三、交接班制度15 　　四 、维修工具领用保管制度16 五、设备操作维修安全规定16 六、维修管理制度17 七、写字楼设施设备计划性养护管理18 八、能源管理规定19 第四章 设施设备保养20 （一）给排水系统保养20 1、给排水保养准则20 2、冷、热水水泵20 3、加压水泵21 4、污水井及潜水泵21 5、化粪池22 6、给排水设备运行管理操作规范22 7、给排水设备运行的巡查制度22 8、给排水设备设施异常情况处理23 （二）供电系统保养24 1、供电系统保养准则24　 2、供电设备的安全操作注意事项24 3、变配电室设备的安全操作规程25 4、供电设备过负荷的安全管理26 5、供电设施防雷的安全管理26 6、供电设备的运行管理26 7、变配电室的管理28 8、低压配电柜的养护28 9、变压器的养护29 10、供电设备设施的维修的管理29 11、电井操作规范30 12、电井维护保养31 13、供电设备异常情况的处置31 （三）空调系统32 1、空调机房强电箱及风机、水泵、配电箱电动机巡查制度32 2、空调机房强电箱及风机、水泵、配电箱电动机维护保养33 （四）电梯系统34 1、电梯系统管理准则34 2、乘梯人员安全管理34 3、电梯困人救援的安全管理35 4、电梯的运行管理36 5、电梯发生异常情况处置管理37 6、电梯机房的管理规定37 7、电梯的维修保养标准38 8、电梯的维修保养制度39 9、电梯常见故障的检查和排除40 （五）弱电系统42 　　 1、综合楼弱电系统管理准则42 2、弱电消防系统42 第五章 综合维修管理45 一、综合维修规章制度44 二、综合维修工作内容45 1、综合楼天花顶板的养护45 2、墙面部分45 3、踢脚部分45 4、门45 5、地面45 6、其它46 7、综合维修专业设备运行管理操作规范46 第六章 工程部工作流程46 1、低压电工安全操作流程47 2、交接班流程48 3、低压柜安全停、送电工作流程48 4、高压送、停电及事故安全操作流程49 5、电梯维护保养工作流程50 6、空调维护保养工作流程51 7、配电室维护保养工作流程52 8、设备紧急故障处理流程53 9、照明维护工作流程54 10、电梯困救人流程55 11、设备故障处理工作流程56 12、设备保养流程57 第一章 总 则 一、综合楼工程部职责 1、负责综合楼楼宇设备设施交接验收,建立详细的设备设施台帐,对交接验收设备或系统作现场标识,并完成交接报告。 2、建立设备、设施的操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术标准和规范。 3、负责制订综合楼工程维护年度和月度预算、采购计划、资金支付计划、设备设施维护保养计划和设备大中修计划。 4、负责综合楼工程维修养护以及能源成本的控制工作。 5、对综合楼设备设施进行全面、有效的管理，保持设备设施良好运行，按计划进行维护保养；定期进行设备完好率的统计和考核，使设备完好率达到公司规定要求，确保满足入住单位使用要求，设备进行维护保养和检修的项目、方法、完好程度必须符合相关规定。 6、正确、及时处理运行中所发生的设备故障，在紧急情况发生时，按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员、设备设施安全。 7、按标准完成对综合楼各办公室服务事项，维修及时率、返修率、综合楼用户满意率必须达到公司规定标准。 8、对维修施工进行监管，做好维修过程中结构改造的管理。 9、实施各系统设备、各机房的值班、巡视、维护保养、检修记录制度，记录做到清晰、真实、完整。按管理要求作好设施设备运行记录、技术文件、资料、图纸的收集整理、保存和归档工作。记录做好标识、收集、储存、保护、查阅和处置。 10、负责抄录综合楼水