基于扩散指数模型房地产市场景气循环研究.docVIP

基于扩散指数模型房地产市场景气循环研究 　　摘要：基于扩散指数模型构建房地产市场景气循环指标体系，采用北京市住宅市场与经济基本面的历史数据，计算不同时期北京市房地产市场的扩散指数，绘制北京市房地产市场的景气循环曲线，并根据景气循环曲线与历史数据对北京市未来房地产市场的景气情况进行预测。最后，提出在上述市场预测情况下的市场调控策略。 　　关键词：房地产市场，景气循环，扩散指数，预警 　　中图分类号：F293 文献标识码：A 　　文章编号：1001-9138-（2014）12-0003-10 收稿日期：2014-11-10 　　1 引言 　　景气循环，是指从市场供求失衡到平衡过程中交替出现景气和不景气现象的过程。房地产景气循环是指所有类型房地产的总收益率呈现出重复但不规则的波动，这种波动在其他许多房地产活动指标中也很明显，但它们的变动或落后或领先于上述房地产总收益率周期。房地产景气循环在短期内呈现出波动性，但在长期内则呈现出周期性。 　　房地产行业作为中国经济的重要支撑力量，其景气循环研究具有十分重要的意义。房地产景气循环可以分为复苏、扩张、收缩和衰退四个阶段。通过使用景气分析的方法对市场所处的景气循环阶段进行判定，能够为房地产持续健康发展提供科学的理论依据，对未来房地产市场的发展进行预警。因此，定期对房地产市场进行景气分析十分必要。 　　关于景气循环的研究始于1914年的哈佛指数，该指数是由17项景气监测指标汇合成的“投机指数”、“商业指数”与“金融指数”的组合；1937年，美国经济研究局（NBER）提出了景气循环的“基准日期”与“基准循环”，并利用经济指标间的领先滞后性构造景气指数；1950年，NBER对景气循环指数进行了修订，首次提出了利用时差关系建立提前、同步和滞后三类指标，并同时提出了景气扩散指数的概念；上世纪60年代以后，政府开始大量参与景气循环研究，在指标选择、原始指标的标准化处理、时间序列的季节调整方法等方面都取得了长足的进步，并沿用至今。 　　我国学者从20世纪90年代开始开展房地产市场发展周期与景气循环研究。在全国范围内，目前出台了中房预警系统与国房景气指数，较为全面及时地反映了房地产市场各方面的变动与未来发展趋势。在地区范围内，针对北京、上海等直辖市和省会城市的研究较少，且时间较为久远，难以反映未来地区房地产市场发展的可能趋势。 　　因此，本文选取北京市2005-2014年的房地产行业数据与经济基本面数据，采用较为成熟的扩散指数方法进行景气循环与预警研究。首先，建立扩散指标体系，选取反映房地产市场变化与经济基本面情况的经济指标，根据提前、同步和滞后标准将其分为三类；其次，使用扩散指数模型对不同时间段的北京市房地产市场景气指数进行测度；最后，绘制北京市房地产市场的景气循环曲线并预测未来发展走势，得出研究结论并提出规避违约风险的合理建议。 　　2 扩散指数法分析 　　2.1 扩散指数法的定义 　　扩散指数模型是根据一批指数指标的升降变化，计算出上升指标的扩散指数，以扩散指数为依据来判断未来的经济景气情况的预测模型。其优点在于利用一组经济指标进行综合考察，避免仅依靠个别指数指标做出判断预测的弊端。 　　计算扩散指数，关键是要确定指标体系，根据房地产市场特点选取各类指标，并按照其变化与房地产市场变化的先后特点，将指标体系分为提前指标、同步指标和滞后指标。分别计算三个指标体系对应的扩散指数，即提前扩散指数、同步扩散指数和滞后扩散指数。通过提前扩散指数对房地产市场的未来发展进行预警，通过同步扩散指数反映房地产市场目前的发展状况，通过滞后扩散指数印证前期分析与预测。 　　因此，扩散指数的核心内容是对指标体系中各类指标进行大类（先行、一致、迟行指标）的划分，计算各类指标的扩散指数。 　　2.2 扩散指数的计算方法 　　扩散指数又叫扩散率，它是在对各个经济指标的循环波动进行测定的基础上所得到的，在一定时点上处于扩张状态的经济指标（扩散指标）占总指标数的百分比。其计算方法如下。 　　在计算扩散指数时，应遵循以下步骤。 　　第一步，对初始数据进行调整。计算扩散指数时，不能直接用原始序列计算环比增长率。单纯的经济增长率波动并不等于循环波动，要取得能正确分析景气循环波动规律的真实数据，必须对原始统计数据进行计量方法的处理，消除原始序列的季节波动、不规则波动和长期趋势等因素，最后得到循环波动值，然后再计算增长率。 　　第二步，使用示性函数对增长率变化情况进行处理。相对于基期而言，若某个指标增长率在第t期有明显增加，则记得分为1；若该指标增长率基本保持不变，则记得分为0.5；若该指标增长率下降，则记得分为0，公式如下所示。 　　其中，Xt为指标在t期的增长率，X0为基期增长率。 　　第三步，将