新《土地法》於三月一日起生效.PDFVIP

澳門日報 認識澳門法律 ── 新 《土地法》於三月一日起生效 （文章內容以見報日的法例為依據） 2014.02.10 見報 回歸以來，澳門特別行政區經濟和社會不斷發展，城市空間格局發生較大變化，回 應民生的社會建設用地需求亦日益增加；而隨著賭權開放，旅遊業蓬勃發展，也帶動了 不少大型建設和旅遊項目的投資。然而，面對澳門特區境內有限的土地資源，如何有效 開發、分配和利用，是政府重點研究工作之一，也是社會各界十分關注的問題。 事實上，面對社會各界的訴求，尤其是土地的分配、批給和置換的條件，土地批給 的程序，溢價金訂定的標準，批給後更改土地用途，轉讓土地批給，逾期利用土地甚至 將土地閒置或荒廢等問題，沿用了三十多年的《土地法》確不能有效配合現時澳門特區 的發展。對此，立法會早前通過了第 10/2013 號法律《土地法》（下稱“新《土地法》”）， 完善土地的批給制度，提高批給程序的透明度，修訂土地溢價金的訂定標準，加強對土 地利用的監察和對逾期利用的處罰，遏止非法佔用土地的行為等。新《土地法》將於今 年三月一日起生效。 新《土地法》確立對國有土地的管理須遵守九大原則 《澳門特別行政區基本法》規定，「澳門特別行政區境內的土地和自然資源，除在 澳門特別行政區成立前已依法確認為私有土地外，屬於國家所有，由澳門特別行政區政 府負責管理、使用、開發、出租或批給個人、法人使用或開發，其收入全部歸澳門特別 行政區支配。」因此，新《土地法》相應地對土地的劃分及處置方面，作出相應修改， 以恪守「土地國有原則」。 對於國有土地的管理，尤其在使用及利用方面，新《土地法》規定了須遵守九大原 則，包括：1. 可持續發展原則；2. 切實有效利用土地原則；3. 監察原則；4. 公眾知情 原則；5. 平等取得土地原則；6. 保護原則；7. 規劃約束原則；8. 土地法律狀況公開原 則；9. 法律安定性原則。這些原則把土地管理、社會發展、民生需求與科學論證互相結 合，全面構建出土地管理的完善體系。 土地批給的公開招標與例外情況 為顯示政府對土地管理的公平性，以回應社會的訴求，按照新《土地法》，除法律 訂定的例外情況，土地在臨時批給之前必須進行公開招標。 然而，屬下列情況的批給可豁免公開招標，包括有利於澳門特區社會發展的公共利 益的批給，尤其是發展不牟利的教育、文化、體育事業或社會服務；興建公用事業設施； 配合已向公眾公佈的政府政策的建設（例如載於年度的施政方針，又或政府在立法會施 政報告及施政方針答問大會上公佈等），以及參與由行政當局發起的城市建設計劃。此 外，旨在興建主要屬居住用途且僅供澳門特區公共行政當局現職或退休人員使用的樓宇 的批給，亦可豁免公開招標。 全程公示制度增批地透明度 新《土地法》在批給程序上引入了“全程公示”制度。按照規定，如屬法律所指的 豁免公開招標的項目，在審議過程中，尤其是在土地工務運輸局意見書完成之前，須透 過該局的網站公佈申請土地批給的主要內容，包括申請人名稱、申請批給的土地面積、 位置及用途、建築面積、倘有的溢價金金額，以及申請豁免公開招標的理由。此外，因 應社會發展所需，亦可由公佈於《澳門特別行政區公報》的行政長官批示訂定其他公佈 的方式。 另一方面，對於已完成利用土地，但該等土地原計劃為屬大型建設並屬豁免公開招 標的土地批給，卻改變了原有用途或作出移轉時，也要向公眾公佈。 對無償批給的要求更為嚴謹 新《土地法》收緊了對無償批給的要求。按照規定，不得對批給所衍生的權利設定 負擔，尤其是進行抵押或將它移轉，而且，無償批給土地亦不可轉換為有償批給，批給 的用途亦不可更改。 法律亦規定，若無償批給的土地因為城市規劃改變，則可在指定的期限內向政府申 請更改土地利用，不過，若所提出更改土地利用的申請不符合城市規劃，政府亦可否決 有關申請，並把批給解除及宣告收回土地，且無須賠償。 增加訂定溢價金的考慮因素 訂定溢價金的金額方面，新《土地法》在原有的考慮因素，包括土地位置、批給用 途、溢價，以及所承擔或將承擔的成本的基礎上，增加了“綜合消費物價指數”及“以 往公開招標的判給價”這兩項因素，令溢價金的金額更為