房地产企业融资状况及案例分析（第一次稿）.docVIP

PAGE 2 - 房地产企业融资状况及案例 专题研究 目 录 HYPERLINK \l _Toc 一.研究背景 PAGEREF _Toc \h 2 HYPERLINK \l _Toc 1.楼市政策 2 HYPERLINK \l _Toc 2.楼市现状 4 HYPERLINK \l _Toc 3.房地产资金链变局 PAGEREF _Toc \h 5 HYPERLINK \l _Toc 4.楼市“危”与“机” PAGEREF _Toc \h 6 HYPERLINK \l _Toc 二.房地产企业融资方式及案例分析 6 HYPERLINK \l _Toc 1.通过银行贷款融资 6 HYPERLINK \l _Toc 2.通过企业上市融资 7 HYPERLINK \l _Toc (1)直接上市 7 HYPERLINK \l _Toc (2)国内买壳上市 7 HYPERLINK \l _Toc (3)海外上市 8 HYPERLINK \l _Toc 3.通过项目股权出让融资 9 HYPERLINK \l _Toc 4.通过企业合作融资 9 HYPERLINK \l _Toc 5.通过信用评级发债融资 10 HYPERLINK \l _Toc 6.通过抵押担保发债融资 10 HYPERLINK \l _Toc 7.通过发行人民币合成债融资 PAGEREF _Toc \h 11 HYPERLINK \l _Toc 8.通过房地产信托融资 PAGEREF _Toc \h 11 HYPERLINK \l _Toc 9.通过私募基金融资 PAGEREF _Toc \h 13 HYPERLINK \l _Toc 10. 通过海外基金融资 PAGEREF _Toc \h 13 HYPERLINK \l _Toc 11.夹层融资 PAGEREF _Toc \h 14 HYPERLINK \l _Toc 三.融资格局分析 PAGEREF _Toc \h 15 HYPERLINK \l _Toc 1.银行贷款依旧居于主导地位 PAGEREF _Toc \h 15 HYPERLINK \l _Toc （1）宏观原因 PAGEREF _Toc \h 15 HYPERLINK \l _Toc （2）微观原因 PAGEREF _Toc \h 15 HYPERLINK \l _Toc 2.定金及预付款受政策影响易产生波动 PAGEREF _Toc \h 15 HYPERLINK \l _Toc 3.其他资金呈现逐步增加趋势 PAGEREF _Toc \h 15 HYPERLINK \l _Toc （1）关于上市融资 PAGEREF _Toc \h 15 HYPERLINK \l _Toc （2）关于债券融资 PAGEREF _Toc \h 16 HYPERLINK \l _Toc （3）房地产信托融资 PAGEREF _Toc \h 16 HYPERLINK \l _Toc 四.房地产融资的影响因素 PAGEREF _Toc \h 16 HYPERLINK \l _Toc 1.外部因素 PAGEREF _Toc \h 16 HYPERLINK \l _Toc （1）国家政策调控 PAGEREF _Toc \h 17 HYPERLINK \l _Toc （2）行业的总体形势 PAGEREF _Toc \h 17 （3） HYPERLINK \l _Toc 通货膨胀水平 PAGEREF _Toc \h 17 HYPERLINK \l _Toc （4）购买者的心理预期 PAGEREF _Toc \h 17 HYPERLINK \l _Toc 2．内部因素 17 HYPERLINK \l _Toc (1)企业经营状况 17 HYPERLINK \l _Toc (2)企业规模 18 HYPERLINK \l _Toc (3)企业所有制性质 18 HYPERLINK \l _Toc 五.小结 18 一.研究背景 1.楼市政策： 2011年实施严厉的楼市调控政策以来，“限购”、“限价”、“限贷”这些带有浓重行政色彩的政策成为楼市调控主要手段，并对抑制房价快速上涨，促使房价回归合理水平起到明显作用。进入2012年，国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。 限购——中央经济工作会议已明确“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”，住建部去年底已经明确表态要求限购令须到期延续，楼市调控短期内不会放松。 房产税——中央经济工作会议强调继续深化房产税改革