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基于知识管理房地产评估数据仓库设计与实现 　　摘要：置身于互联网快速发展的大数据时代，如何通过新技术、新理念来提高工作效率、提高评估的准确性，是每一个房地产估价机构所关注的问题。基于知识管理的评估基础数据仓库作为一种重要的工具和管理手段，己经成为估价行业提高管理水平的迫切要求。结合工作实践，本文提出了基于知识管理的评估基础数据仓库的设计方法，并进行实现。 　　关键词：知识管理；数据仓库；大数据；房地产评估 　　1 引言 　　近十年来，房地产业的快速发展为评估行业的发展提供了广阔的空间。同时，以评估价参考计税、新一轮房地产税制改革又为评估的精度广度提出了更高的要求。 　　随着近两年我国计税参考价在全国各地的应用使传统的以人工为主的传统评估方式受到了很大的冲击，评估师越来越依托于计算机辅助评估系统（CAMA）来提高评估的效率与准确性。GIS技术、大数据平台体系、云服务、知识管理（KM）等计算机技术体系对计算机辅助评估技术又起到了重要的支撑。 　　国内近两年产生了很多评估系统，有的是评估公司根据自己的业务管理需要而建设的，也有软件公司根据整个评估行业的特点开发的商业化的评估系统。而评估系统的推广应用过程中，各评估公司和软件公司发现，决定评估系统是否实用的主要因素并不是评估系统自身，而取决于支撑评估系统的基础数据的质量。简单的说，好的系统没有高质量的数据得不到准确的评估结果。相反只要基础数据质量高，差的系统也能评出较为准确的结果。总之，评估系统中的基础数据平台的建设就显得尤其重要。 　　2 背景 　　2.1 评估基础数据仓库的构成 　　本文所建设的“房地产评估基础数据平台”（RBIP）经过多年的发展与磨合，已经历了两次概念上的升级换代。 　　（1） 第一代基于关系型数据库的基础数据平台。 　　关系型数据库是建立在关系模型基础上的二维表格的模型，目前绝大多数信息管理系统都是基于这类数据库的，当前主流的关系型数据库有ORACLE、DB2、MS SQL SERVER、ASSESS等。同时辅助于一些计算模型，可以对房产进行快速评估或批量评估。 　　第一代评估基础数据平台有两个重要的特点：一是以关系性数据库为基础，以电子数据表格为主要表达方式；二是，数据量比较小，基本上都是在评估过程中比较重要的数据。 　　（2） 第二代基于空间信息的基础数据平台。 　　国际估价官协会（IAAO）对评估系统的原始数据划分为5类，其中有一类数据称为“地图数据”，从GIS学科的角度来看，完全可以理解为“空间数据”。空间数据的使用越来越被国际上的先进国家所重视，全球最大的GIS软件供应商ESRI公司也专门成立了评估事业部，为房地产评估的业务需求提供专用的一些技术模块。 　　第二代评估基础数据平台是在第一代的基础上，充分引入了GIS技术，对空间数据进行有效的管理与使用。空间数据的内容很多，有遥感影像、POI（兴趣点），专题地图等等。 　　第二代评估基础数据平台的主要特征是：一、大量空间数据的管理与存储；二、运用GIS技术进行空间数据的查询与管理；三、在评估模型中大量使空间分析方法以提高评估的准确性。 　　（3） 第三代评估基础数据平台应该是基本知识管理的。 　　知识管理是知识经济和信息时代的一种新兴管理思潮和方法，是企业信息化建设的重要内涵。根据知识管理的定义，在企业管理中让员工共享知识、传播知识、并能最终沉淀知识。信息化系统就是这样一个平台，让知识管理的理念在信息的平台上迅速而有效的发挥应有的作用。以“知识管理”为思想、以“协同”为工作方式、以“信息化”为技术手段，整合组织内的信息和资源发展出来的信息化系统，即我们通常所说的“知识型信息化系统”。 　　目前，很多企业信息化已经发展到第三个阶段，即“知识型信息化系统” 阶段，它已经超出传统信息技术的范畴，转变成为企业的综合性管理支撑平台。传统的信息技术功能己经融进这个更大层面的工作平台框架中。 　　2.3 引入知识管理平台的必要性 　　影响房屋价格的因素有很多，有些是有规律的，如面积、朝向、楼层等但是还有很多因素是突发性的，如景观、底楼花园、顶楼花园、变更用途等等。 　　另一方面评估师评出的最终价格有很多个人的因素，同一房屋不同的评估师会有不同的评估结果，如何减少因评估师的经验而造成的评估结果质量问题也是每一个评估企业都要面对的问题。 　　所以基于知识管理的评估基础数据平台必须要面对以下业务需求： 　　（1） 快速准确地找到影响评估对像价格的主要因素 　　如果全部列出决定房价的因素，至少有几十个，不同类型的物业其影响价格的主要因素也不同；即使是同一类物业，位置不同影响价格的主要因素也有可能不同。即使是同一个物业，在不同的时期由于一些突发因素也会导致价格异常，如城市规划方