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3.3场址方案比选
3.3.1场址方案综述
安庆市体育中心选址曾有5种方案。在市领导牵头下,会同规划局、体育局等部门领导剔除了其中第2和第4种方案。因此,目前供比较分析的选址方案共有第1、3、5三个方案。现将3个方案基本情况综述如下。
方案1:选址位于迎江区秦潭村秦潭湖西侧,菱湖北路北侧,元山东路南侧,对面为已投入使用的安庆市职业技术学院,南邻碧桂园住宅区,西邻潜江路及路西侧的安庆外国语学校。该区域可供项目用地面积510亩,周边配套可开发面积285亩,为安庆市2008~2020年城市规划中体育中心选址地。
方案3:选址位于迎江区元山路北侧,临路纵深150m,道路对面为规划中且即将开工建设的市政务中心区;迎宾大道延长线南侧,潜江路西侧;场址西侧有一条规划城市次主干道。该区域可净用地面积575.8亩,周边配套可开发面积2007亩,位于城市总体规划中城市办公及商务中心圈内。
方案5:选址位于宜秀区白泽湖乡,高压线走廊以北,东临S228省道,南邻白泽湖乡政府及永安小学。该区域现状为村庄和林地,用地面积与周边配套可开发面积尚未纳入城市规划。为安庆市2009~2030年城市规划中的体育用地。
3.3.2宏观指标分析
(1)与城市总体发展规划的符合性
方案1:该区域位于城市发展中心向东部转移的发展方向上,位于规划中城市公共服务中心辐射边缘,以及规划中的东部新城商务中心边缘地带。
方案3:该区域位于城市发展中心向东部转移的发展中心,位于规划中城市公共服务、行政办公中心及东部新城商务中心边缘地带,具有较好的发展前景和潜力。
方案5:该区域位于城市北部边缘,紧邻经济开发区,基本上处于城市发展方向上,但刚刚纳入城市总体发展规划,基础差,发展期较长。
对比分析:方案1位于城市向东部发展方向,与城市总体规划基础吻合;方案3位于城市向东北部发展的中心,是文化娱乐、商业商务中心,与城市总体比较吻合;方案5位于城市向北部区域发展的边缘,远离城市中心,吻合度较低。
(2)拉动城市及区域发展的最大化
方案1:该区域基本上定位于文化教育中心,主要配套各类学校。本项目建设对该区域发展的拉动作用较小。
方案3:该区域基本上定位于公共服务及行政办公中心,本项目建设对改善该区域投资环境和该区域发展的拉动作用很大。
方案5:该区域基本上定位于城市区级行政区和次服务中心,本项目建设对改善该区域投资环境和该区域发展的拉动作用很大。
对比分析:方案1对改善投资环境、拉动周边发展不明显;方案3对改善投资环境、拉动周边发展作用显著;方案5对改善投资环境、拉动周边发展的作用很大。
(3)对周边土地使用价值的提升度
方案1:该区域土地指标已经基本使用完,体育中心建设对提升周边土地价值的意义已经不存在。
方案3:该区域周边居住用地基本上尚未开发,体育中心建设对周边土地使用价值的提升有很大的作用,使土地升值空间增大。
方案5:该区域周边居住用地基本上未开发,体育中心建设对周边土地使用价值的提升有很大的作用,使土地升值空间增大,但该区域规划范围小,开发与发展周期将会较长。
对比分析:从项目建设对提升周边土地使用价值的程度上来说,方案1作用很小,方案3作用很大,方案5作用很大,但该区域规划范围小,开发与发展周期将会较长。
(4)与体育中心功能定位的吻合度
方案1:交通不够便利,不利于体育中心的竞赛、活动等功能的充分利用;远离城市中心,全民健身辐射范围有限,不能充分发挥其功能。
方案3:该地块位于行政办公中心,周边聚集众多机关事业单位、商贸企业单位,吸引众多市民居住,各交通要点距离近,能够充分发挥体育中心的竞赛功能、文化活动功能、全民健身功能及配套服务功能。此外,该区域比较便于打造体育商务区及全民健身中心。
方案5:该地块偏离老城区及新城中心,远离城市行政机关与企事业单位,商贸不发达,交通不够便利,地块周边人口密度较小,居住人群消费水平和消费能力低,不利于充分发挥体育中心的竞赛、文化活动、全民健身、配套服务等功能。
对比分析:方案1基本上满足体育中心各项功能的实现,方案3非常不利于体育中心各项功能的实现,方案5不利于体育中心各项功能的实现。
(5)对体育中心后期运营管理的影响
方案1:该区域为文化教育中心,周边主要为学校、还建房,常住人口少,低收入人群多,体育消费意识薄弱、消费能力差。交通不够便利,不利于吸引城市居民前来观看比赛、参加活动、健身锻炼等。此外,碧桂园小区中规划配置大片体育设施,与项目形成竞争。地块周边商业、办公、生活等配套不足,远离城市中心,不能形成商务中心,难以聚集人气,促进开
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