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外商投资企业用地法律制度之不足与完善 　　摘要：改革开放三十年，我国外商投资企业用地制度日渐发展，但仍然存在诸多不足之处，需要从健全土地市场机制、加强外商用地专门管理、作好集体土地专项工作、改革场地使用费制度等方面予以进一步完善。 　　关键词：外商投资企业 用地 土地市场机制 场地使用费 　　 　　依据有关统计数字，截止到2007年4月前，中国批准外商投资企业60多万家，世界500强企业中有480多家在华投资。外商直接投资于2007年底累计逾7500亿美元，已连续15年居发展中国家之首。但是，根据联合国贸易与发展委员会的调查数据，尽管41%的被调查者认为中国仍是最具吸引力的投资东道国，但是中国实际吸引的外资不到全球外商直接投资8%的份额。可见，中国吸引外资的数量，包括质量，仍然值得考虑。其中，特别应注意的是，中国批准的外商投资企业数量如此之多，其经营用地存在哪些问题，更值得分析总结与思考。 　　 　　▲▲ 一、我国外商投资企业用地制度的历史沿革与现状 　　依据我国外商投资法律和《物权法》的相关规定，外商投资企业场地使用权是在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业以支付场地使用费而取得的一定期限的国有建设用地使用权。 　　我国最早的外商投资企业用地，见于改革开放初期的第一部“三资企业”法律：1979年的《中华人民共和国中外合资经营企业法》（2001修订）。根据该法，中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向中国政府缴纳使用费。此后，该法的实施条例（2001修订）、《国务院关于中外合营企业建设用地的暂行规定》（1980年）、中外合作经营企业法（2000修订）、外资企业法实施细则（2001修订）等法律法规做出了更多详细的规定。鉴于当时的宪法（1982）和土地管理法(1986颁布，2004修订)均禁止对土地的买卖、转让、出租等，所以外商投资企业取得的土地名称为“场地使用权”，所缴纳的使用费名为“场地使用费”，并由此确立了我国土地的有偿使用制度。 　　2001年12月，我国正式成为WTO中的一个成员。在我国入世前后对外商投资法律进行梳理、修改与完善的过程中，外商投资企业取得的土地名称“场地使用权”一直沿用至今而没改变。 　　最近几年在土地大幅度升值的情况下，在土地与财富联系不分的背景中，我国先后修订或颁行了许多土地法律法规，其中较典型的包括，《协议出让国有土地使用权规定》（2003）、《土地管理法》(2004修订)、《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（2006）、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（2006）、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2006修订）、《土地登记办法》（2007）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007修订）、《城市房地产管理法》（2007修订）、《中华人民共和国城乡规划法》（2007）、《土地调查条例》（2008），等。在此过程中，外商投资法律中关于“场地使用权”的规定始终具有法律效力。 　　由上可见，在外商投资企业相关法律颁布和实施之时，国家尚未实行土地有偿使用制度，因此外商投资的“场地使用权”具有一定的特殊性：其权利存续的有期限性，类似于出让土地；其取得的低价格及通过与县级以上人民政府土地管理部门签订“划拨国有土地使用权土地使用合同书”，又类似于划拨土地。所以，现在看来，外商投资企业场地使用权是一种既不同于出让，也不同于划拨的特殊形式的建设用地使用权。 　　根据我国现行最新法律法规，外商投资企业可以通过以下八种途径获得企业用地。 　　1．出让方式 　　即国家将国有土地使用权在一定年限内出让给外商投资企业，由外商投资企业按照出让合同的约定支付土地使用权出让金。外商投资企业与市、县土地管理部门签订出让合同并支付全部出让金后，办理土地登记，取得土地使用权。通过出让方式取得的土地使用权属于外商投资企业的自有财产，可以转让、出租、抵押。 　　2．划拨方式 　　外商投资企业可向土地管理部门申请，经有批准权的人民政府批准后，由市、县土地管理部门与外商投资企业签订土地使用合同，办理土地登记手续，取得土地使用权。通过划拨方式取得土地使用权不得转让、出租、抵押。 　　3．中方作价投入方式或中方作条件投入方式 　　作价入股或作为合作条件设立外商投资企业。中方企业把企业拥有的厂房及设备连同土地使用权作价入股或作为合作条件与外商设立中外合资或中外合作经营企业，从而使中外合资、合作经营企业取得土地使用权。以上行为必须到土地管理部门办理用地手续。 　　4．转让方式 　　土地使用者将土地使用权转让于外商投资企业，外商投资企业为此支付一定的地价款而取得土地使用权。外商