小产权房投资解析.ppt

小产权房投资分析 什么是小产权房 “小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以又叫做“乡产权房”。乡镇政府发的所谓小产权房产证，实际上没有真正的产权。这种房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。由于没有合法的房产证，一旦国家征地拆迁，购房者将得不到补偿，而且也不能上市交易。这类房屋一般由土地所在村开发，房屋质量和房屋售后维修难以保证，入住后的物业管理也极易出现问题。 小产权房的产生背景 小产权房的投资价值 小产权房的投资风险 小产权房的风险控制 小产权房的投资要领 小产权房的产生背景 政治因素 经济因素 心理因素 小产权房的投资价值（+） 租赁市场的无差异性 天然的价格优势 拆迁补偿 信息不对称 小产权房的投资价值（-） 支付方式单一 物业管理水平低下 房屋质量及配套设施难以满足顾客需求 投资客的关注度不高 物权权益缺失 小产权房的投资风险 政策风险 合同风险 流通性风险 政策与对策的博弈(政策) 第一，对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。 第二，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。 第三，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。 第四，对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。 政策与对策的博弈（政策） 对此类案件进行处理时，亦区分不同情况： 第一，按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。 第二，按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除 政策与对策的博弈（对策） 一、为防止出卖人反悔，“违约责任”和“损失计算方式”的条款不可少，增加出卖人的违约成本是防止违约发生的好办法； 二、不能拿到产证是必然的，但要尽可能地获得镇政府或村委会的认可； 三、不管出于何种投资目的，在购买之后要尽快形成“实际占有”的事实，一旦诉诸法院，这对维护自己的权利很重要； 四、未必一定要以买卖的形式出现，也可以抵债、借贷收回担保物的形式出现； 五、密切关注房屋所在地区公共事业建设或商业开发等信息，遇到拆迁，?作为权利人要及早申报。 小产权房的交易方式 以“购房合同”进行交易的“小产权房”。这是明码实价的房屋买卖。 以“物权转让合同”进行交易的“小产权房”。这是在国家对“小产权房”一再风险警示下,为了规避政策风险,将“小产权房”变着花样在社会上流转的做法,即改“售房”为“转让”,改“非法”为“合法”,其转让期限与“售房合同”规定的50年或70年相同。 以“产权租赁合同”进行交易的“小产权房”,以“租房合同”代替“售房合同”,即“以租代售”,其租赁年限仍与“售房合同”相同。 小产权房的投资要领 形成利益共同体 法律知识储备 市场信息储备 区域性投资理念 政策解读能力 * * 0801178 郭振华 0801204 林津舟 0801250 吴绮