对城市中政府土地收益的认识跟思考.pdfVIP

第 24 卷 　第 2 期 重 庆 建 筑 大 学 学 报 Vol. 24 　No. 2 　　　　　　 　 　　　　　 2002 年 4 月 Journal of Chongqing Jianzhu University Apr. 2002 ( ) 文章编号 :1006 - 7329 2002 02 - 0098 - 06 对城市中政府土地收益的认识与思考 1 2 3 4 张　利 , 　张希黔 , 　范卿泽 , 　杨　春 ( 1. 重庆大学 　土木工程学院 , 重庆 　400045 ;2. 中国建筑第三工程局 , 武汉 　430070 ;3. 重庆大学 　建设管理与房地产学院 , 重庆 　400045 ;4. 重庆沙坪坝质监站 ,重庆 　400030) 摘要 :分析了影响政府对城市中土地收益的各种因素 ,包括土地规划、土地开发、土地流 转、税费等 ,并就加强政府对城市土地收益的问题提出了相应的建议和改革措施 ,包括土 地出让中以“招标为主、拍卖为辅、严格限制协议”的方针和税费改革中“明租、严税、少费” 的原则。 关键词 :土地收益 ; 土地流转 ; 土地开发 ; 土地税费 中图分类号:F293. 2 文献标识码 :A 威廉·配第有句名言 :“土地是财富之父;劳动是财富之母”。以土地和房屋的投资开发、买卖、 经营管理、修缮、服务等内容组成的房地产业是国民经济大厦的支柱。在我国城市土地使用制度的 不断深化和具体实践过程中 , 以地价、税费为基础的土地收益体系对国民经济运行的影响愈来愈明 显 ,愈来愈重要。地产收益已逐渐成为财政的一大重要来源 ,进而又转化为土地开发和城市建设资 金 ,有力地促进了产业和城市经济的发展。可以说 ,土地是城市政府的宝贵资产 ,用好管好这笔资 产 ,避免国有资产的流失 ,对于城市的开发与建设具有极为重要的意义。 1 　影响政府对城市土地收益的因素 1. 1 　城市土地的综合规划 我国人多地少 ,土地资源有限 ,解决这一问题的根本出路在于充分挖掘现有土地潜力 ,通过规 划措施合理安排土地的使用 ,使每块土地都达到最佳利用的目标 ,在整体上取得最好的效益 ,保证 国家收益的最大化。 对于一个城市来说 ,如果城市规划合理 ,土地在各经济部门分配得当 ,那么就会促进城市各部 门经济的协调发展,城市经济的发展可吸引投资的进一步扩大 ,反作用于城市土地 ,使城市土地得 以保值和增值,从而形成一种良性循环。相反 ,如果城市规划欠妥、用地结构不合理、基础设施规划 落后和不合理、绿化率低、环境差 ,都将影响到城市土地的利用效率 ,造成土地的不合理使用 ,使潜 在的城市土地地租流失 ,更不用说城市土地的保值和增值了。城市规划是保证城市土地地租收益 的前提条件。 1. 2 　城市土地开发 城市土地开发 ,从狭义上讲 ,就是把土地加以改造 , 以适合于城市各类产业、主体用地和生活用 地 ;从广义上讲 ,就是城市土地的综合利用 ,这包括新城区的土地开发和旧城区的拆迁改造 ,即城市 土地的开发或再开发。从目前我国的实际情况看 ,城市土地开发有以下几方面内容 : 1) 通过围海造地、围湖造地等方式 ,增加土地用于城市建设。比如香港与澳门就大量填海造 地 ,进行土地开发。 收稿日期 :2002 - 01 - 10 ( ) 作者简介 :张　利 1976 - ,男 ,河南南阳人 ,博士生 ,主要从事工程管理研究。 第 2 期 　　　　　　　张 　利等 :对城市中政府土地收益的认识与思考 　　　　　　　　　　　 99 2) 将废弃的、无用的闲置土地 ,经过平整开发 ,用于各项建设 ,变成可利用的城市土地。 3) 改造