开发建设东坑镇“皇家一号”房地产项目项目可行性研究.docVIP

东坑镇“皇家一号”房地产项目项目 可行性研究报告 第一部分、项目概况 1、项目名称：皇家一号。 2、项目性质：商住房地产项目。 3、项目地址：东莞市东坑镇中心区“中兴大道”、“东兴路”及“骏发路”围合地带。 4、项目区位价值：位于东坑镇核心位置，周边生活配套齐全，东邻世纪广场，南依镇政府办公大楼，西靠规划中的生态公园及机关宿舍，北接东兴路商业消费圈，是东坑镇生活性主干道及公交线路的必经之路，同时还是连接镇上其他片区的枢纽网络，交通便捷，交通网络资源发达。 5、项目用地技术指标：总用地面积约37960平方米，总建筑面积约176500平方米。 6、项目地质地貌状况：项目用地地层属花岗岩、砂岩和页岩。台丘多为坚硬、半坚硬的岩类，表层的风化土多为可塑——硬塑，容许承载力比较高，为工程建筑提供良好的地基持力层。 7、建设单位情况：东莞市万顺花园建设有限公司在东莞市工商行政管理局注册成立。公司地址为东莞市东坑镇黄屋村，法人代表是黄志辉。该公司是新成立的公司，其母公司是东莞市振庭贸易有限公司，东莞市振庭贸易有限公司是当地具有相当实力的民营企业，其法定代表人黄志辉为本地人，长期担任东坑镇商会会长，当地经商十几年，在当地政府、商业、金融企业等领域具有相当的影响力、知名度和信用度，经营范围为加油站、贸易、建筑、酒店、综合市场、物业租赁管理等。 第二部分 投资环境分析 一、宏观环境分析 （一）政府宏观政策对房地产市场的影响 2004年、2005年国家针对房地产业陆续出台了一系列的法规、政策，这是迄今为止中国政府出台房地产政策最密集、最多的二年，因此被业界称为房地产的“政策年”。此番国家的一连串动作无论是在力度上还是覆盖面，都是最大的一次，在各级地方政府、金融机构、发展商、投资者、消费者各层面引起了巨大的震动。 1、2004年2月26日，中国银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引征求意见稿》。规定商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%），房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%。随着中央对房地产开发信贷规模的控制，“五一”前后，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，主要是限制个人购买2套（及2套以上）的住房以及高档别墅； 2、2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的土地执法监察工作，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处； 3、2004年4月27日，国务院下发通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发等固定资产投资项目自有资金比例，其中房地产开发（不含经济适用房项目）由20%及以上提高到35%及以上，也就是说房地产开发商的银行负债率不能超过65%； 4、2004年4月11日央行宣布，从2004年4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。房地产业是信贷调控的首要对象之一； 5、2004年10月29日，中国人民银行宣布从当日起上调金融机构存贷款基准利率0.27%，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。这是央行九年来第一次加息，也是此前连续八次降息后的一大转折。 加息后，个人住房公积金贷款上调0.18%；而个人住房商业贷款利率5年（含）以下上调0.18%，5年以上商贷利率则上调0.27%； 6、2005年3月房贷利率再次上调0.2% ，这是央行第二次上调房地产贷款利率； 7、2005年3月26日，国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》，又称“国八条”； 8、2005年4月27日，总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析房地产市场形势，提出八条措施加强引导和调控，又称“新八条”； 9、2005年5月11日，建设部等七部委发出《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定自2005年6月1日起，个人购买居住的普通住宅不足二年转手的，将按售房收入全额征收营业税，同时禁止期房转让。 总结：国家出台系列政策的调控的最终目的不是打击房地产业，而是让房地产的发展归位到正常的、理性的发展轨道。 （二）东莞房地产政策的市场影响 在国家出台了系列宏观政策后，东莞房地产市场状况： 1、东莞房地产开发综合价格和综合成本控制在合理范围内 东莞目前的房价约3000元/㎡，楼面地价约800元/㎡，各种费用约1800元/㎡，房地产开发利润10%左右，属于合理