商业地产基础知识-天朗房.PPT

商业地产基础知识 主讲： 目 录 第一部分：商业零售基础知识 1、零售业态的分类及定义 2、购物中心的定义及分类 3、购物中心发展史 4、购物中心建筑特征 5、购物中心定位要素 6、购物中心规划设计要点 7、购物中心招商及营销策划要点 8、购物中心运营管理要点 目 录 第二部分：商业运营活动中的专业术语 1、房地产的含义 2、商业房地产的含义 3、商业物业的分类 4、建筑规划及设计规范术语 5、招商专业术语 第一部分：商业零售基础知识 1、零售业态的定义及分类 零售业Retail industry 以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。 零售业态 Retail Formats 零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。 1、零售业态的定义及分类 2、购物中心的定义及分类 2、购物中心的定义及分类 2、购物中心的定义及分类 2、购物中心的定义及分类 2、购物中心的定义及分类 3、购物中心发展史 早期探索阶段 美国： 早在19世纪，美国购物中心建设拉开序幕，。 20世纪20一30年代，购物中心在设计、开发和运营方面取得了显著的进步 英国： 20—30年代，英国郊区的独立商店纷纷组合成小型邻里中心，开发商将邻里中心作为居住区的配套建设内容。 澳大利亚： 20年代 ，购物中心的建设已经纳入首都堪培拉的规划 3、购物中心发展史 20世纪50年代成型阶段： （郊区大型购物中心的发展，标志着购物中心已经成型） 50年代，现代意义上的大型区域购物中心在美国郊区正式登场 20世纪60年代勃兴阶段 60年代末期，美国大小购物中心数量已经超过10000个 中国购物中心发展历史 购物中心的在中国的发展可以追溯到二十世纪80年代末，中国开始兴建一些综合性的商业设施，通过出租或出售的方式引入一些商户进场经营，一般没有统一的规范，租售形式杂合，功能单一，服务和配套设施严重缺乏。与规范的购物中心还相差甚远。 　　真正的购物中心在中国的出现与发展，应该是90年代的中期，典型代表是广州的天河城，项目以统一规划与管理，只租不卖经营模式，成为中国历史上最为成功的购物中心。但在功能的安排和租户的选择方面，依然过于单一，不能满足顾客复合性的消费需求。 　　近年来中国经济的快速发展，人民生活水平，特别是城市居民的生活水平的大幅度提高，加之天河城等第一代购物中心开发成功，刺激了购物中心行业在中国飞的发展，新一代的购物中心以北京金源燕莎为代表，功能及品牌极大满足了消费者需求。 4、购物中心建筑特征 商业空间步行化 商业空间室内化 公共空间社会化 5、购物中心定位要素 定位 [ 定位基础：自身条件分析、市场发展经验、城市规划条件] [ 定位依据：消费者需求、区域商业设施及商业资源供应状况] 5、购物中心定位要素之定位 5、购物中心定位要素之定位 6、购物中心规划及设计要点 购物中心业态规划 6、购物中心规划及设计要点 第三代万达广场业态规划 6、购物中心规划及设计要点 功能规划 6、购物中心规划及设计要点 交通规划 6、购物中心规划及设计要点 平面规划 6、购物中心规划设计要点之平面规划 剖面设计： A、层高 B、中庭空间 C、从不同的层面同时引入人流 D、垂直交通工具 E、景观的垂直吸引力 F、货区设计 7、购物中心招商及营销策划要点 招商要点 市场调查 业态规划、品牌组合、品牌落位 招商（租金）政策 团队组建 招商方案（计划、节点、原则、方法） 启动招商、跟进招商、甄选商家 合同签署 商家进场 7、购物中心招商及营销策划要点 策划要点 A、开业前 项目主题策划 商业形象策划 招商阶段性策划 （招商宣传推广、大型招商活动策划、核心商户选择与吸引、供应商入场） B、开业 全方位预热宣传（开业前两周），保证有足够多的客流量，确保95％商户统一开业。 环境和氛围营造 标示和引导（广义） 开业庆典仪式 开业后延续宣传（一周） C、开业后 事件营销 文化营销 服务营销（人性化、顾客物流等） 目的性促销 8、购物中心运营要点 购物中心的经营管理水平关系到永续运营的成败，我们必须按可持续发展的战略，稳步提高管理水平。经营期间的商业管理主要包括四个方面：承租商的优化管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。 购物中心归属---产生---发展---分类---建设---开业---运营 1、房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： 土地 建筑物及地上附