第五节其他销售税金跟其会计核算.ppt

（2）房地产开发成本（新建房及配套设施的成本、费用 ） 它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。包括: 1、土地的征用及拆迁补偿费(包括耕地占用税) 2、前期工程费 3、建筑安装费 4、基础设施费 5、公共配套设施费 6、开发间接费用等。 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 房地产开发前期工程费，是指为建设项目需要服务的规划、设计、项目可行性研究、水文地质勘查、测绘、“三通一平”、环境评估、临时水电路、场地平整费等指出的各项费用，具体到每个建设项目的前期工程费，因城市建设、土地位置、环境条件等各种因素有所不同而不同。一般可列入前期工程费的项目有： （1）建设项目前期工作咨询费； （2）勘察费； （3）设计费； （4）招投标交易服务费； （5）招投标代理服务费； （6）定桩放线费； （7）环境评估费； （8）临时场地、水、电、路平整费； （9）交通影响评价费； （10）节能专篇报告费； （11）项目申请报告（项目建议书、可研报告）编写费 “三通一平”是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。 水通（专指给水） 电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件） 路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件） 场地平整（指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态），简称“三通一平”　　 在房地产开发项目中，建筑安装工程费是指房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用，具体到每个建设项目，因城市建设、土地位置、环境条件等各种因素有所不同而不同，一般可列入建筑安装工程的项目应包括： （1）建安工程费； （2）临时占路执照费； （3)临时用地和临时建设工程费； （4）建筑节能与发展新型墙体材料专项基金； （5）工程建设监理费； （6）建设工程质量监督费； （7）施工噪音扰民费。 “城市基础设施配套费”，是指按城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金，由政府向建设单位收取的一项费用。它按建设项目的建筑面积计征，其专项用于城市基础设施和城市共用设施建设，包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设施的建设。 基础设施配套费，一般按新建，扩建，改建的面积作为征收基数,每平方的价格各地不同。同时,一般规定可以减免的建设项目，有些项目能否减免不明确，可以提出申请经过审批可能减免。 基础设施配套项目所包含的内容各地又有很大差别,有些没有包含的项目会另外收取。 “公共配套设施”主要指住宅区内的市政公用设施和绿地。 在房地产开发项目中，公共配套设施建设费是指为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。 凡是进行商业性经营的，要按有偿使用的原则执行，不能计入居住小区公共配套设施建设费用。 对可计入公共配套设施建设费的项目，应依据详细规划和施工图预决算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。 公用设施，包括道路、公交站场、环卫设施、各类公用管线(自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等)及相应的建筑物、构筑物。 公共设施，主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务和绿地(包括公园、小游园、组团绿地及其它块状、带状绿地)等设施。 房地产开发间接费，是指开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。房地产开发间接费按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。 （3）房地产开发费用 ： 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的， 房地产开发费用=利息＋(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的 房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内 《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第八条规定， （1）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； （2）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。对上述规定，纳税人应特别注意财务费用中只有提供了金融机构证明的不含逾期利息和罚息的利息支出，才允许土地增值税前扣除。 对房地产开发企业从非金融机构取