2018年度中国住房租赁白皮书-贝壳研究院.docxVIP

地产.indd 7-16 16:39:53 地产.indd PAGE 5 2018-7-16 16:39:53 摘要 我国住房租赁行业经过几年的积累，逐渐进入快速发展时期。2018 年，是我国租赁行业超速增长的一年。从机构渗透率看，行业的机构化率进一步提升，众多参与者纷纷试水住房租赁领域，一线城市新开公寓门店增长率超 35%；从政策端看，红利不断释放、中央和地方政府多次出台鼓励政策，规范行业发展，完善住房租赁的制度和体系建设；从供给方面看，集体土地租赁住房项目陆续推出、全国近 700 万方的自持性租赁地块入市，逐渐形成了以存量盘活为主体，增量开发并行的供给市场；从租客需求端看，随着一线城市结婚年龄的推迟、月供与月租金剪刀差的增加，更多的租客从被动到主动选择，租赁需求增加。以租住为核心的产业链闭环逐渐形成，在房源开发、运营、资金、管理等关键节点都逐渐衍生出专业的服务机构分工和深化链条的完整性。 在行业繁荣发展的背后，我们也看到了一些现象值得思考。第一，租赁机构加杠杆扩张规模所带来的金融风险，第一批住房租赁机构企业因经营不善关店，据统计，截至目前全国公寓门店关店率达到 3.6%，资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因；第二，住房租赁机构的行业进入门槛逐渐提高，随着北京、上海等多地政府租赁监管平台上线，就机构企业的资质审查、公寓的消防报批、流程备案等环节做了更严苛的规定，对租赁机构提出了更高的要求和挑战；第三、行业机构集中度增加，一线城市头部企业的市场占有率达 60%，据统计，前十名机构的管理房间规模的方差达 15.85，新进入租赁机构的拿房能力、运营效率、资金运作能力都成为重要考量标准；第四，供给放量过快导致出租率下降，租金增长乏力。就租金水平变化看，有近一半城市处于微涨甚至是租金下降的状态。随着供给放量的不断增加，出租率和租金都将短期承压。 住房租赁市场是万亿级别的市场，也是唯一具有政策红利的领域，在行业市场快速发展的今天，需要理智、客观的对待行业市场，杜绝追逐利益的短期投机行为，用长远和发展的眼光看待行业变化，以满足租客需求、提供品质租赁服务为核心，促进行业在正确的轨道上前进。 首先，做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡。对于快速扩张的租赁机构，若没有良好的资金和运营支撑，规模的快速扩张很可能会加速企业的死亡，尤其是以高杠杆为驱动的扩张行为，将面临更大的风险考验。租赁的经营应做好有效的风险控制，而不是一味的追求企业规模。 其次，租赁的核心是运营，运营的核心在于服务，租赁本质是基于人的服务。因此，对于行业参与者来说， 应该将运营效率作为重要考量指标。好的运营体现在两个方面，一是公寓运营的效率，二是租客的居住体验。提高运营效率，增加企业经营收入；注重租客体验，产品设计贴合市场，企业才能走的更远。 租赁消费升级，品质租房是大势所趋。“消费升级”带给了行业更多的市场机会。 随着 90 后成为白领公寓租赁的主力客群，他们对于住房的偏好、要求以及消费观，都明显不同于 70 后和 80 后，更加追求良好的生活品质。除了年轻白领的品质租赁需求，全人群、全生命周期的品质租赁需求不断释放。迎接品质租赁的到来，就需要政府和市场共同发挥力量，满足不同人群的租赁需求，提供多元化的租赁产品及品质服务， 使租赁真正成为一种生活方式。 2 目录 CONTENTS 一、我国住房租赁现状 /5 市场规模 /5 政策解读 /6 中央政策回顾 /6 地方政策回顾 /9 未来政策趋势 /11 供给计划 /11 供给结构 /15 测算逻辑 /15 现状供应结构 /16 未来供应预测 /18 二、住房租赁市场供给 /20 集体用地建设租赁住宅用地规模预测 /20 北京集体租赁供给规划 /20 其他城市租赁住房规划 /22 深圳城市更新租赁供给规划 /23 住房租赁用地招拍挂市场规模 /24 租赁住房用地招拍挂规模 /24 重点城市租赁用地出让市场规模 /26 自持性地块受让主体分析 /28 个人房源供给 /29 长租公寓市场供给特点 /31 三、行业机构端租赁市场 /33 长租公寓分类 /33 按房源组织形式分类 /33 按产品线类别分类 /34 按运营商企业背景划分 /35 长租公寓运营商竞争要素 /41 长租公寓关键成功要素 /41 不同类型公寓运营企业对比 /42 长租公寓运营商竞争格局 /44 各类别集中式长租公寓占比 /44 3 各集中式长租公寓门店数量 /44 各分散式长租公寓房源数量 /45 长租公寓品牌企业估值 /45 长租公寓的商业模式 /46 长租公寓的运营模式 /46 长租公寓的盈利模式 /46 四、租赁金融发展分析 /48 住房租赁融资模式分析 /48 主要融资方式 /48 风险资本股权融资（VC）/49 传统债权融资 /52