中国投资物业市场的新机遇-高力国际.docxVIP

Colliers Radar中国 Colliers Radar 中国 投资物业 2018 年 6 月 27 日 高瞻远瞩: 洞察中国投资物业市场的新机 遇 高力国际·中国研究团队 报告封底载有团队的联系信息 最佳投资机会概要 华东： 上海商务园区 尽管流动性有限，但零售物业，特别是南京和杭州的零售物业投资前景尤其突出 外围城市的物流资产，例如南通、常州、无锡及常熟 长租公寓 华北： 北京非核心区域的写字楼 北京商务园区 天津和廊坊的物流资产 沈阳作为区域物流枢纽 华南： 深圳和广州琶洲区写字楼具有增长潜力 东莞、惠州和佛山等周边城市的物流资产 零售物业具长期投资展望 华西： 成都甲级写字楼（尤其是位于金融城区域） 高收益率的成都商务园区（尤其是高新南区） 物流资产具长期投资展望 执行摘要 中国的增长前景持续强劲，2018 年和 2019 年的 GDP 实际增长率预期将超过 6.0％。货币紧缩政策适度，实际利率甚至可能在未来几年略有下降。以上因素都有助于保持中国投资市场的稳定，2018 年第一季度的房地产交易亦反映此趋势，且同比增长 24％。 尽管如此，经济面临的风险亦正在上升。市场对贸易战的担忧使中国股市下跌 18-20％，同时导致人民币走弱。然而，这些风险并未打击商业地产价格。物业估值水平仍处于较坚挺的水平：中国一线城市的甲级写字楼收益率为3.6-4.0％，略高于十年期国债。 尽管如此，我们认为中国不同区域仍然存在众多投资机 会。在华东地区，高科技行业的不断发展和基础设施的提升使得商务园区的租金稳步上涨。因此相比写字楼而言， 我们更看好上海的商务园区前景。我们也看好收益率达4.0-6.5％的零售物业。物流行业有着明朗的趋势，租金和价格双双上涨，外围城市存在可供投资的资产。最后， 长租公寓是一个具有吸引力的新兴资产类别。 在华北地区，北京的非中心地带仍存在具有投资潜力的写字楼资产。商务园区资产是另一个极具吸引力的投资之选，收益率为 4.2-4.8％。物流行业趋势较为乐观，但由于北京地区可售资产稀缺，我们预计天津和廊坊等周边城市的物流市场将会更加活跃。物流业的发展也将使中国东北的中心城市沈阳受益。 受惠于大湾区规划下的区域一体化发展，华南地区将吸引更多国际投资者的关注。在写字楼领域，我们预期深圳市场租金增长率较高，而广州琶洲区将会成长为一个新 CBD。深圳和广州的物流资产短缺，所以投资者应该在周 边城市寻找机会。长远来看，大量新增的零售物业供应将会创造出新的投资机遇。 华西地区物业资产有着良好的投资价值。成都甲级写字楼收益率达 5.7，而金融城地区会提供充足的供应和有力的政策支持。金融城地区有着充足的供应和强力的政策支 持。我们也看好收益率达 7-8?的商务园区板块，特别是在高新南区。尽管目前资产较为稀缺，但成都正在迅速发展成为一个主要的物流中心。我们预测成都东部新区将会有进一步的物流开发。 图表 1：2018 年第一季度中国主要城市投资型物业净收益 城市 写字楼 零售 物流/工业 商务园区 北京 4.0% 5.0% 5.0-5.5% 4.2-4.8% 天津 4.5% 6.0% 5.5-6.0% n/a 沈阳 5.3% 6.3% 6.0% n/a 上海 3.6% 4.0–5.5% 5.0-5.5% 4.3% 南京 5.3% 5.5-6.5% 5.5-6.5% 5.0-6.0% 杭州 5.1% 5.5-6.5% 5.5-6.5% 5.0-6.0% 深圳 3.9% 5.2% 6.7% 4.5-5.0% 广州 4.0% 5.0% 6.0% 5.5-6.0% 成都 5.7% 6.0% 6.0% 7.0-8.0% 资料来源: 高力国际 PAGE 4高瞻远瞩 | 2018 PAGE 4 高瞻远瞩 | 2018 年 6 月 28 日 | 投资物业 | 高力国际 目录 HYPERLINK \l _bookmark0 最佳投资机会 5 HYPERLINK \l _bookmark1 中国：经济展望 6 HYPERLINK \l _bookmark2 中国楼市成交量和估值 7 HYPERLINK \l _bookmark3 亚洲各城市对比 10 HYPERLINK \l _bookmark4 华东 11 HYPERLINK \l _bookmark5 机遇摘要 HYPERLINK \l _bookmark5 11 HYPERLINK \l _bookmark6 零售物业 HYPERLINK \l _bookmark6 11 HYPERLINK \l _bookmark7 商务园区 HYPERLINK \l _bookmark7 13 HYPERLINK \l _bookmark8 物流/厂房 HYPERLINK