济南房地产市场周报2014_1.doc

济南市2014年2月17日-2014年2月23日房地产市场监测周报 一：市场综述 本周济南土地市场供应7幅土地，供应面积为24.53万平方米，在济南市中区、天桥区、高新区、长清区行政区域有分布。本周济南土地市场仅成交1幅工业土地，成交面积为2.86万平方米，位于高新区。 本周内济南市商品房批准预售1704套，批准预售面积为16.06万平方米，9个项目有新增供应。其中，恒大绿洲供应6.43万平方米（储藏室，住宅），绿地泉景嘉园供应3.02万平方米（储藏室、住宅），天鸿万象新天供应2.25万平方米（储藏室，住宅），分别为供应项目前三甲。 本周济南市商品房成交1422套，成交面积12.21万平方米，环比上周上涨46.05%；成交均价8842元/平方米，环比下跌1.27%。其中，普通住宅成交927套，成交面积10.28万平方米，环比上周上涨63.96，成交均价8768元/平方米；办公用房成交62套，成交面积0.73万平方米，成交均价11504元/平方米；商业用房成交12套，成交面积0.067万平方米，成交均价17680元/平方米；商用公寓成交68套，成交面积0.34万方米，成交均价11235元/平方米。 二．本周新推盘项目 本周无新推盘项目 三．数据分析 表1、2014年2月17日-年2月23日商品房成交情况（单位：套） 表2、2014年2月17日-2月23日各区域商品房成交情况 从上列图表可以看出，本周槐荫区成交面积3.32万平方米，成交套数348套，成交均价8600元/平方米,位于第一位，成交主力项目为恒大雅苑、绿地国际花都、阳光100国际新城； 历下区成交面积3.29万㎡，成交套数386套，成交均价10600元/平方米，位于全市各区域成交量的第二位，主力成交项目为海尔绿城全运村、万科城和保利华庭； 历城区成交套数为199套，成交面积1.62万平方米，成交均价7654元/平方米，位于全市各区域成交第三位，成交主力项目为名辉豪庭、鲁商凤凰城、天鸿万象新天。 表3、济南市近5周商品房及普通住宅成交套数 表4、济南市近5周商品房及普通住宅成交均价 从表3、表4可以看出，本周商品房和商品住宅成交量较上周有了大幅的回升，成交套数环比上周分别增长40%和52%。虽然本周仍没有开盘和推盘项目，但是各楼盘年后调整，陆续去化，迎接3月份开始的新一轮的推盘。价格方面，本周商品房和商品住宅较上周有所下降，但是基本面保持平稳，均价的下降更多的和成交结构有关系。 四、房地产相关政策及行业信息 1 、 央行向市场输血 2550 亿 或缓解银行间资金面 2013年6月银行“钱紧”对下半年住房贷款造成了持续影响，到了9月份，银行纷纷通过收紧利率折扣和延长放款期限的方式收紧了个人住房按揭贷款，而到了年底，在流动性没有根本好转和银行年度贷款额度普遍用尽的双重压力下，个人按揭贷款变得愈发困难。央行重启逆回购，向市场注入2550亿元的流动性，节前高企的短期资金利率应声大跌。央行同时进行了1800亿元21天期逆回购和750亿元7天期逆回购，中标利率分别为4.70%和4.10%，共计规模达2550亿元。这是自去年12月3日以来一个半月内央行开展的第二次公开市场操作，也是近年来央行首次开展21天期的逆回购操作。业内人士普遍认为，央行此举有助于缓解春节前银行间骤紧的资金面。 高盛高华中国宏观经济学家宋宇表示，央行之所以注入流动性并表明立场是延续了央行数月来的做法：当基准银行间利率逼近或突破5%时即采取行动。和去年6月份乃至12月份时相比，央行此次更迅速地出手，以缓解市场对于流动性供应的不确定性。他认为，春节之前银行间利率可能会进一步波动，但春节后7日回购利率将处于4%至5%的更“正常”区间。 CRIC研究中心所调研的银行中，2014年年初商业银行、农商行的个人住房贷款停贷占比均达到了3成左右，而国有银行停贷的比例则明显偏低。在我们调研的共计66家银行中，北京、沈阳、苏州、宁波的部分民生银行，福州、合肥、杭州的部分招商银行，以及宁波、合肥、福州等5家农商行均表示目前已经全面暂停住房贷款的发放。 解析：首先，从供应面来看，今年以来银行资金面持续紧张，银行“钱荒”尚未根本消除，时至年初银行放贷更加审慎。然后，从需求角度来看，在楼市回暖加速的背景下，个人住房按揭贷款的需求也在相应的增加。最后，从银行对房地产行业未来的预期来看，银行纷纷调高了房地产按揭贷款的风险水平，从其自身控制金融风险的角度来考虑，各城市银行纷纷放缓了贷款节奏。在头寸有限的情况下，银行更愿意把钱放在其他贷款类别。 2. 杭州土地市场降温，各线城市市场分化加剧 2月18日，杭州市主城区举办马年首场土地拍卖会，原计划出让5宗地块，但其中1宗地块“因规划调整，暂缓出让”，其