计量经济学张伟浩.docVIP

PAGE —PAGE 5— 学号班级 08财政学2班 计量经济学期末课程设计 南京审计学院 2008 级 经济学 院 题目： 商品房价格影响因素的实证分析 学生姓名 张伟浩 学号专 业 财政学 班级 2班 2010年 12 商品房价格影响因素的实证分析 08财政2班 张伟浩 摘要：随着经济的快速发展，商品房的房价不断攀升，达到了许多工薪族想都不敢想的地步。我国许多城市出现了一方面很多人买不起一栋自己的住房，另一方面大量商品房因卖不出去而闲置的不正常现象。究竟是什么推动着商品房的房价继续稳步爬升，研究这个问题是非常有意义的。 关键字：商品房价格 EVIEWS 定量分析 模型 一、文献综述 我国商品房价格影响因素的定性分析 目前学术界一般将影响城市商品房价格的因素分为五类：经济因素、自然因素、社会因素、政策因素和心理因素。经济因素主要包括经济发展状况、通货膨胀、居民收入水平和消费结构、政府财政金融状况等。自然因素主要包括商品房的区位、日照、通风状况、住宅外部景色、楼层等。社会因素主要括人口因素、社会环境和城市化水平等。政策因素主要包括土地制度和住房制度、税收政策和货币政策、产业政策和城市规划等。心理因素主要包括对未来房价的预期和心理偏好等。在此，结合经济学理论，运用经济学研究方法，对影响我国商品房价格的各种因素重新归纳和整理，选取具有代表性的影响因素， 从需求和供给两个方面对影响我国商品房价格的因素进行定性分析。 （一）从消费者对商品房的需求方面思考 1、人均可支配收入 1998年，我国实行住房改革，停止原先福利性实物分房制度，开始实行住房货币化改革，将住房商品化，以价格调节商品房供需。从此房地产行业迎来了春天，大量资金进入房地产行业，房地产开发企业如雨后春笋般出现，房地产行业开始高速发展。与此同时我国G D P也在以惊人的速度增长，近十年G D P增长率保持在7%以上。经济总量高速增长迅速提高了人民生活水平，加快了城市化进程，导致城市人口增加，并形成了人们对城市住房的刚性需求。同时，城市人均可支配收入逐年增加． 增长速率达到了1 0 ％ 以上。根据持久收入假说， 对于住房这类高价耐用消费品，消费者决定是否购买取决于其对未来收入的预期。因此，我们看到随着经济的急速发展， 人均可支配收入的持续增长， 及对我国经济发展和未来人均收人的乐观预期，使人们对住房的需求迅速膨胀。 2、人口因素 中国作为世界上人口最多的国家，同时也是世界上最大的发展中国家，伴随着工业现代化的发展，必然导致城镇人口的大量增加。城市化进程已经成为推动房地产行业发展的最基本的动力之一。同时，由于生活观念的转变，不在再追求四世同堂的中国人开始希望有一套自己的住房，供自己的小家庭居住。 这些都是造成人们对住房的刚性需求的主要原因。 3、实际贷款利率 由于实际贷款利率对于住房的投资性需求影响较大，但是对刚性需求和改善性需求影响不大， 因此，在通胀增加的压力下，尽管我国连续多年的上调银行贷款利率，但实际贷款利率上升的并不快，对住房的投资性需求打压效果不明显。 （二）从房产商对商品房的供给方面思考 商品住宅价格主要受到土地价格、建筑成本、政府相关政策和房地产开发商对未来的预期等因素影响。 1 土地价格 由于我国土地归国家所有，并且人均土地面积小， 导致了土地资源成为我国最稀缺的资源。同时， 土地实际处置权掌握在地方政府手中，而土地出让金收入已成为地方政府的一项重要财源 ，地方政府有追求利益最大化的冲动，故地方政府大量出让土地资源供房产商开发房产；房地产企业对于土地储备的盲目追求，更加剧了这种稀缺性． 因此土地价格的上涨远远快于同期商品房价格的上涨。 2 建筑成本 建筑成本的变化可以直接影响房地产企业的生产成本，改变商品房供给，从而影响商品房价格。建筑成本主要包括建筑材料和装饰材料的购入价格、工人工资、各类建房设备的折旧等。由于房地产行业的刚性需求导致了建筑成本爆发式的增长， 特别是钢材、水泥、建材的暴涨。 二、模型的建立 （一）模型初步提出 按照所选取变量的有代表性、可量化性、数据的可得性及可靠性原则，以商品房的价格(Y) 为被解释变量， 以实际人均可支配收入( X2 ) 、城镇人口( X3) 、土地价格( X4 ) 、建房工程造价( X5 ) 、银行实际房贷利率(X6 ) 为解释变量建立多元线性回归模型。在模型的设计上． 采用对数线形函数形式.于是，将我国商品房价格与各影响因素的函数关系式表示为： logY=β1+β2logX2i+β3logX3i+β4logX4i+β5logX5i+β６logX6i+ui 其中β1（在下面用EVIEWS软件分析时用