宏观调控下商品住宅房价收入比区域差异分析.docVIP

宏观调控下商品住宅房价收入比区域差异分析 　　中图分类号：F273 文献标识码：A 　　内容摘要：本文基于城市人均生产总值进行排序，选择50个代表性样本城市，对样本城市分类；根据样本城市面板数据，包括2003年和2009年各城市的商品住宅均价和城镇居民人均可支配收入等指标，对城市房价收入比的绝对值和变化率进行分析，评价各城市商品住宅市场的健康度，进而反映宏观调控绩效的城市差异。结果表明：现阶段房价政策未充分考虑区域差异，未来政府应结合区域发展特点制定差别化的房地产调控政策。 　　关键词：宏观调控 房价收入比 区域差异 　　我国自2003年进入新一轮调控周期以来，尽管调控政策频出，但整体房价，特别是热点城市上海、北京、杭州等地房价一直居高不下，房价问题成为社会普遍担忧的重大问题之一。这就使得人们重新思考，当前的房价调控政策是否适合我国房价的区域差异特征。本文试图通过房价收入比这一视角进行探讨，为弥补房价收入比单一指标的缺陷，结合各城市的地区生产总值、居民人均可支配收入和商品住宅均价的增长率等指标，并兼顾部分样本城市如资源性、区域性等特殊情况，综合地进行比较与分析。 　　房价收入比概述 　　（一）房价收入比内涵 　　房价收入比是目前国际上衡量城市居民住房消费能力和房价合理性的评价指标之一，用于评判不同国家（地区）房地产市场价格水平及居民住房消费能力。目前国内外研究中，对房价收入比的分歧多表现为平均收入、中等收入或不同收入阶层的界定，住房市场的选择也不同，对于考察对象的范围、划分等内容存在差异和侧重。 　　本文计算房价时采用人均建筑面积。目前部分省市统计年鉴或统计公报中存在人均居住面积、人均使用面积等相关指标，本文均将上述指标转换为人均建筑面积。 　　本文基于商品住宅销售均价进行研究，考虑到我国统计数据的可得性和统计口径，采用的计算公式为：房价收入比=人均建筑面积*商品住宅销售价格/人均可支配收入。 　　（二）房价收入比评价区间的划分 　　在现有文献中，很少涉及对合理区间的界定。本文研究重点在于分析房价收入比的区域差异，根据样本数据得出我国在2003年和2009年的房价收入比均值分别为4.83和7.8，因此将我国城市的房价收入比评价区间划分为：4-7为健康区间，1-4为不健康，7-10为不健康，10-14为严重不健康，14-18为很不健康，18以上为极其不健康。对于房价收入比增长率的评价，按0-4为健康，4-9不健康，9-13严重不健康，13-16很不健康，16-20为极其不健康。 　　研究视角与数据来源 　　（一）研究视角 　　国内关于房价收入比的定性研究很多，较少进行定量实证研究。定量研究多为具体城市的独立研究，对我国各城市之间房价收入比指标鲜做区域差异比较分析。本文基于各地级市及以上城市的面板数据，对地区生产总值、城镇人均可支配收入、商品住宅均价及房价收入比的增长率进行比较分析，并结合东、中、西部和东部三大都市圈的分类展开研究。 　　（二）数据来源 　　1.样本城市的选择。本文根据《中国城市统计年鉴2009》，对2008年全国268个地级市以上城市，按地区人均生产总值进行划分，同时结合数据的可得性，最终选择地区人均生产总值50000元以上（简记A区）26个城市，26000-35000元（简记B区）共16个城市，10000元以下（简记C区）共8个城市。 　　2.计算指标的数据来源。由于我国这一轮的房地产调控主要是从2003年开始，为反映政策的绩效，本文选择2003年作为研究时间起点。文中2003年和2009年数据根据2004年和2010年各省市统计年鉴及2009年各市统计公报整理得出，对于年鉴数据中人均建筑面积难以一致的数据，人均使用面积换算成建筑面积（使用面积系数取0.75）。 　　基于房价收入比对样本城市的分析 　　（一）A区样本城市分析 　　1.整体情况。由表1可知，2003年26个样本城市平均房价为2656.19元/m2，房价收入比均值为4.8427，其标准差为1.5，房价收入比最高的为上海市达9.85，2009年城市商品住宅价格均值为6713.47元/m2，房价收入比均值8.54。整体来看，A区房价及房价收入比，2003年比2009年要合理。2009年商品住宅市场存在一定的泡沫，均价超过了居民的购买力和承受力，2003年至2009年实施的政策在A区没有发挥出预想的调控作用。 　　2.对商品住宅市场健康程度评价。将2003年和2009年时间因素累加，同时将房价收入比的增长率指标考虑进来，加总各指标情况。借鉴相关研究方法，如果其小于等于两个☆，那么这个城市的商品住宅市场是健康或基本健康的；如果最后结果为三个或三个以上☆，评价为不健康；如果最后结果为五个☆以上的话，就评价这个市场为很不健康的（倪鹏飞，2006），评价结果