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对国八条出台后我国房地产业状况冷思考 　　【摘要】作为十二五规划开局第一年，国家及各省市都相继出台了关于遏制楼市无序发展的政策。可以预见，在未来有关政策仍具有不断演进的态势。“国八条”的出台，表明了中央打压我国畸形楼市的决心。然而，通过房地产市场的发展，可以前后带动10多个相关产业的经济增长。因此，在十二五时期对我国房地产业上述现状进行调控，还应考虑这一现实。 　　 【关键词】房地产业；发展状况；对策房价；成本 　　 作为十二五规划开局第一年，国家及各省市都相继出台了关于遏制楼市无序发展的政策。可以预见，在未来有关政策仍具有不断演进的态势。作为一项民生工程：我国商品房制度，目的在于替代上世纪福利分房的制度安排。通过房产货币化取向，进一步推动我国市场经济体制的深化。 　　 1 我国房地产发展的状况 　　 经过10多年的发展历程，证明：该项替代制度在充分运用市场力量对资源进行配置，实现了众多老百姓的住房梦想。然而，建立在经济转型背景下的我国房地产业，由各利益主体间重复博弈所形成的合谋效应逐渐显现。反映在房价上，具体表现为：（1）房价上涨趋势已背离市场供求关系；（2）商品房价格已远远超出当地居民的承受能力；（3）国家通过货币政策抑制房价的效果势微。由此，关乎民生的住房问题，在一轮又一轮“地王”出现的条件下，变得难以解决。 　　 由此可见，“国八条”的出台，表明了中央打压我国畸形楼市的决心。同时，从经济学的角度进行分析发现：房地产业具有强烈的产业关联度，通过房地产市场的发展，可以前后带动10多个相关产业的经济增长。因此，在十二五时期对我国房地产业上述现状进行调控时，还应考虑这一现实。 　　 2 上述状况的形成因素分析 　　 我国商品房价格普遍居高，有其深刻的国情因素。因此，在形成因素的分析中，本文引入我国商品房价格的构成机制。在该机制中，建立我国针对房地产畸形发展的对策。 　　 从一般原理来看：商品房价格的形成机制，大凡是由内、外两种因变量叠加而成： 　　 2.1 内生因变量对房价的形成机制 　　 2.1.1 土地价格。土地价格的形成比较复杂，一般而言主要受土地供求关系的影响。随着我国城市化进程的不断加快，对土地的需求也变的更加紧迫。为此，国家作出了全国农业耕地面积不得低于18亿亩的红线。可见，未来我国的土地价格仍有不断走高的态势。这一态势将产生促使房价上涨的强大推力。 　　 2.1.2 建筑材料价格。同样受我国城市化进程不断拓展的影响，建筑材料价格也具有不断上涨的趋势。关于这一点，可通过逻辑递进关系进行推论：（1）城市化进程表现为城市区域向农村地区的延伸；（2）撤乡并镇，使农业人口逐步积聚在小城镇中；（3）人口的积聚就拉动了对房产的需求；（4）商品房的大量建设，造成建筑材料价格的上涨。同时受各级政府提供公共产品的因素叠加，共同推高了建筑材料的价格水平。 　　 2.1.3 人工成本。人工费用也可称为劳动力价格。目前，我国农村劳动力向城市转移的数量已处在刘易斯拐点。从劳动力价格角度来看，体现为人工成本的上涨。但是，其上涨趋势不及土地价格与建筑材料价格的上涨速度。原因就在于，劳动力之间的岗位竞争，促使其工资水平能在一段时间内处于稳态；同时，劳动力价格还受其生活资料价格的影响，目前生活资料价格的通胀态势已被初步抑制，也增强了劳动力工资水平的稳定性。 　　 2.2 外生变量对房价的形成机制 　　 以上，笔者就内生因变量对房价的形成机制方面进行了阐述。根据估算，如果严格按照这样的价格形成机制来确定商品房的价格。那么，在我国一线城市的房价中有将近40%的价格是虚高的，也就是所谓的泡沫。泡沫的形成原因则有很多，这里笔者将从外生因变量对房地产价格的形成机制方面来进行阐述。 　　 2.2.1 地方政府的利益驱动。至上世纪90年代我国实行分税制以来，中央将事权下放而经费主要依靠地方政府筹措。这样一来，就增加了地方政府的财政支出压力。对于地方政府而言，可供其获得经费来源的便是区域土地的租金。受我国市场经济不完善因素的制约，房地产开发商可能开展寻租活动。由此，两种力量所形成的合力就可能抬高地价。同时，受地方政府职位晋升考核机制的影响，通过扶持域内房地产经济的发展，将明显拉动地区GDP的增长。由此，同时受区域土地资源的逐步消耗，使土地价格未来具有强劲的上涨态势。 　　 2.2.2 自住及投资性购房的驱动。房产作为一种资产，被公认为是优质资产。正因为如此，商业银行都乐意投放房贷款项。本文认为，自住性购房需求应得到保护；而投资性购房的需求应进行遏制。（1）自住性购房的驱动。我国80后出生的人口，已进入适婚年龄。这就使得自住性购房的需求明显加快。同时，上世纪70年代末80年代初又是我国的生育高峰时期，由此，受人口数量因素的推动，必