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浅析住房消费观念与房地产市场关系 　　一、住房消费观念的误区 　　近几年来，在购买住房的过程中，消费者不仅注重住房本身的质量，而且开始追求宽敞、环境舒适、优雅、豪华。住房消费观念的变化有力的促进了房地产开发的水平和住房质量的提高，也迅速改善了人们的居住空间和居住环境。但是，在被压抑多年的居住需求得到释放和满足的同时，也产生了住房消费的扭曲。 　　1.讲究住宅豪华、宽敞。住房商品化和市场化后，对大面积住房的渴望转眼之间可以成为现实了，于是长期被压抑的住房需求一下子猛烈释放，人们争相追求越来越大的套型，导致住房消费出现了一种非理性化的倾向。以北京地区多层住宅为例，过去，一公顷土地可盖200套左右的住房，居住人口可达约700人。现在户均面积大幅度增加，在容积率相同的情况下，一公顷土地仅可盖100套左右的住房，居住人口下降为约300人。这种情况大大增加了土地资源和能源的消耗。在许多地级城市，居民购房动辄需要160-180平米，而经济适用的90-120平米却不是消费主流。 　　2.追求舒适而忽视节约。由于住宅建设是依靠资源消耗支撑起来的粗放型生产，不仅建设周期长，工业化程度低，生产效率低，还直接带来能耗高，环保效益差，质量和性能差等问题。二次装修和重复装修严重。从能源消耗看，住宅使用能耗为相同气候条件下发达国家的2～3倍。 　　3.片面追求华丽而忽视环保。楼盘装修片面追求华丽的外表、豪华的装修和漂亮的外包装，却忽视内部建材质量，空气污染是否超标，建材是否有毒。建材化学物质的挥发对人体的侵害导致的疾病更是屡有所闻。 　　4.相信购买住房可以作为投资品，期望获得较高的投资回报。根据调查，许多城市居民投资性购房的比例达20%，尤其在房价上涨较快的城市，这种比例还要高。许多二次或多次置业者的购买目的纯粹就是投机套利，“温州炒房团”等往往就是单纯投机套利的代表。 　　二、住房消费观念的负面影响 　　不良住房消费观念对房地产市场的负面影响逐步显现出来。 　　第一、自有化观念直接导致“二手房”市场疲软，最终空置房增加。过分追求住房的自有率，使得住房三级市场即通常的“二手房”市场缺乏长期的有效需求，而居民尤其是长线投资者对持有的住房会待价而沽，导致市场对二手房的买卖和租赁萎缩，在存量住房增加而自用一定的情况下，租赁消费乏力势必会造成大量空置住房，而住房的最终消费是要通过住房的租赁和自用来实现的。大量空置房是大笔社会财富的闲置和浪费。 　　第二、自有和投资容易导致房地产价格上升。在住房市场需求饱和之前，由于将住房商品化理解为人人对住房自有率的过高要求，直接刺激居民住房购买需求，住房需求强劲导致房价上升，而较高的房价预期很容易产生房地产投机，投机返过来又刺激房价上升。如此循环，最终使得房地产价格一路走高。过高的住房价格一方面导致住房成为少数有钱人的投资品，另一方面，高房价容易产生房地产泡沫。据调查，我国房地产开发贷款和消费贷款总额占房地产价值的比重高达80％。一旦房地产的价格下降，就会形成大量的银行不良贷款，影响银行金融资产的安全，严重的将导致金融危机。日本80年代的金融危机就是由于房地产不良贷款造成的。过高的房价还会导致：妨碍城市化进程。城市化加快是我国结构调整的重要内容。但城市化加速,既包括从农村转移到城市居民数量的增多,也包括转移到城市居民的稳定性加强,而这两方面都有赖于居住的稳定。但房价增长过高,除了从加大劳动力转移成本和收入支出的角度抑制城市化进程,还等于将因此购房和租房能力下降的农村人口排斥在转移特别是稳定转移之外。如农村居民家庭基本按去年收入和全国商品房平均价格计算,即使没有其它任何开支,购买一套80平方米房屋,也需要30多年的收入积累。而北京、上海、广州等城市的房价更高,农民转移特别是稳定转移实现更加困难。 　　第三、影响房地产产品结构调整的速度,造成土地、能源等资源严重浪费。据了解，世界上除美国以外的发达国家，人均住宅建筑面积大约都是35平方米左右，以三口之家测算，每户适用建筑面积大约为100平方米左右。对住房的片面追求宽敞、豪华和舒适，会忽略住宅的节能省地。我国目前消费的住房中，有80％是面积超120平米的大户型。 　　第四、影响居民的安居乐业以及构建和谐社会的目标。众所周知,近几年我国居民收入差距不断扩大,而房价和消费增长过快,意味着收入的重新分配,其结果是财富进一步向少数高收入者,特别是房地产商手中集中,而其它居民和经营者收入则变相缩水。房价上涨会加速财富向购房者尤其是投机性购房者方面转移。据统计,我国城镇居民中真正具有置房能力的高收入户和最高收入户总共仅占19.6%；农村居民按纯收入5000元以上的户数仅占11.9%。房价增长过快加剧的收入不平等,除了是消费及整个经济平稳较快增长的突出矛盾,也是构建经济发