第三章新余城区宗地地价修正体系编制.docVIP

PAGE 第三章 新余市城区宗地地价修正体系的编制 宗地地价是某宗地在某一时点上的土地使用权具体价格，是城镇内部每一级基准地价的延伸，它同级别基准地价共同构成一个完整的地价体系，使评估的土地价格落实到具体的地块上，使土地价格更趋于准确、合理，是政府制定出让底价，监督和管理市场地价的依据。在宗地基本条件已知的基础上，可以根据宗地地价修正系数体系所对应的修正体系，快速、高效、较为合理地计算出该宗地的价格，以满足各方面对宗地地价的需求。根据新余市城区土地定级单元总分值体系，按照《规程》要求建立城区商业、住宅和工业用地宗地地价的修正体系。 第一节 宗地地价修正体系编制原理 一、宗地地价修正体系 城区土地基准地价按照用地类型分为商业、住宅和工业用地基准地价；按网格评价单元、应用评价单元和土地级别分为网格评价单元基准地价、应用评价单元基准地价和级别基准地价（简称级别价）。 在基准地价体系中，网格评价单元是理想的均质地域；应用评价单元则是人为划分，考虑了地物界线的地块，从区位因素的影响结果（综合作用分值）的差异上分析，可以视为均质；而级别范围内的综合作用分值为一个分值段，级别内的各地块之间存在着区位差异，因此，确定的新余市城区基准地价体系中宗地地价修正体系见下图。 宗地地价修正体系与基准地价体系关系图 二、宗地地价修正系数编制方法 按照《规程》要求，采用定级因素综合分值编制宗地地价影响因素修正表。各类用地宗地地价影响因素采用相应的土地区域影响因素和其他个别影响因素，各影响因素权重采用特尔斐法，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。 1、基准地价修正幅度值的计算 以级别为单位，以级别基准地价对应的单元地价为中心点（级别的平均区域条件视为一般条件），级别界限的最高和最低单元地价作为边界，通过内插将级别内单元地价分为五段，分别代表级别内的优、较优、一般、较劣、劣五个档次的土地区位条件。级别平均总分值对应的影响因素条件，基准地价修正幅度为0。计算公式如下： 上调幅度的计算公式为： 下调幅度的计算公式为： 式中：F1为基准地价上调最大幅度 F2为基准地价下调最大幅度 Iib为级别内单元地价平均值（即级别基准地价） Inh为级别内单元地价的最高值 Inl为级别内单元地价的最低值 在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成优、较优、一般、较劣、劣五个档次，结果见下表。 新余市城区宗地地价影响因素修正幅度值表 单位：%、元/平方米 用地性质 土地级别 上调幅度（%） 上调价格 下调幅度（%） 下调价格 商 业 用 地 Ⅰ 21.37 3608 -20.64 2359 Ⅱ 21.64 2488 -22.63 1582 Ⅲ 20.61 1748 -21.35 1140 Ⅳ 22.43 1288 -22.53 815 Ⅴ 21.87 852 -20.32 557 住 宅 用 地 Ⅰ 20.91 2546 -21.86 1646 Ⅱ 21.59 1911 -20.32 1253 Ⅲ 21.19 1386 -19.93 916 Ⅳ 20.23 1012 -20.61 668 Ⅴ 23.13 693 -20.63 447 工 业 用 地 Ⅰ 23.3 562 -20.64 362 Ⅱ 21.1 437 -20.53 287 Ⅲ 19.78 346 -21.98 225 Ⅳ 20.85 247 -16.33 171 Ⅴ 17.66 188 -15.36 135 2、区位影响因素权重的确定 结合区位影响因素对各级别内地价影响的大小，经征询专家意见分别对商业、住宅、工业用地的区位影响因素进行权重确定。 3、影响因素修正系数的确定 利用各区位因素对宗地地价的影响权重，乘以对应级别内的5个区域条件水平的基准地价总修正幅度，即得该因素在相应级别内的区域因素修正系数。用公式表示为： F1i=F1×IVi F2i=F2×IVi 式中 ：F1i——某一因素的上调幅度 F2i——某一因素的下调幅度 F1——基准地价上调最大幅度 F2——基准地价下调最大幅度 IVi——某一因素对宗地地价的影响权重 3、影响因素修正系数条件指标的编制 根据影响因素对宗地地价的修正幅度，利用土地定级中各类因子的指标量化结果，考虑各类因子对土地的影响方式，逆推出优、较优、一般、较劣、劣状态下的各因