2017年3月杭州楼分析报告-浙报传媒地产研究院.PDF

2017 年3 月杭州楼市分析报告——浙报传媒地产研究院 2017 年3 月杭州楼市分析报告 浙报传媒地产研究院 一、 前言 进入2017 年3 月，是2016 年 “9 ·30”对一线和二线热点城市严厉调控的 第六个月。 3 月也是一般年份市场结束春节期间休市后，较为活跃的月份。 2017 年的春天，杭州楼市几乎重蹈2016 年的覆辙。春节之后，特别是进入 3 月份之后，市场的恐慌情绪卷土重来。 在官方限购、限贷、限预售证、限网签、限价的最严厉政策背景下，商品房 成交超过1.8 万套，主城区二手房成交超过8000 套，创下天量。 足见市场的热度和恐慌情绪远远超过了2016 年。 各地调控政策轮番加码。 3 月，杭州相继出台了 “杭州本地人禁购第三套、外地人社保和税收年限加 码至两年、富阳和大江东纳入到限购区；二手房首付6 成利率 1.1 倍，‘认房又 认贷’，杭州户籍单身限购一套，外地迁入四县市满2 年方可购房”等政策。 政策的严厉程度已经远远超过了2011 年限购、限贷政策。这些政策试图改 变人们的市场预期。 3 月28 日这次政策的加码引发市场较大的反响和震动。 但仅仅几天时间，人们的预期是否能被根本转变尚需进一步观察。况且由于 目前市场的高度金融属性和投资属性，市场预期的转变并非一个城市能够完成。 由于众所周知的官方的控制措施，3 月商品房的价格环比居然是微跌。这是 一个完全失真的价格，不具有任何真实的市场意义。 杭州市区商品住宅库存量继续下降，创下了2011 年6 月以来的新低。动态 存销比以2017 年3 月的速度仅3.4 个月。 相比之下，二手房成交数据更具有市场参考意义。 1 / 4 2017 年3 月杭州楼市分析报告——浙报传媒地产研究院 3 月杭州主城区二手住宅成交均价25634 元/平方米，环比上涨3.8%，同比 上涨30.6%，再创历史新高。 市场的恐慌情绪，既包括公众的恐慌，也包括开发企业的恐慌。抢地现象仍 在持续。 3 月 24 日，萧山区市心路与建设一路的两块住宅用地出让，纷纷创下了超 过3 万/平方米的楼面价，刷新了萧山区有史以来的最高地价纪录。 随即杭州市国土部门出台新政：“当溢价率达到 50%时地块所建商品房屋须 在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比 例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为 100%时，转入投报配建 养老设施的程序。” 这条新政将卖现房的条件由原来的溢价120%前置到溢价50%，对开发商有较 大的震慑作用。 多项政策在3 月底叠加，是否能够扭转公众和开发商对市场的预期，会在4 月份见分晓。 市场又一次走到了一个敏感而危险的阶段。 二、 主要数据 1. 商品房 （1）2017 年3 月，杭州市区(暂不含富阳区，下同)新建商品房成交 18350 套，环比上升 162.7%，同比下降25.7%，创历史同期次新高，仅次于2016 年 3 月。其中，市区商品住宅成交 11223 套，占比 61.2%，较2017 年2 月下降5.8 个百分点。 （2）3 月杭州市区新建商品房成交均价19790 元/平方米，环比下跌 1.4%， 同比上涨17.9%。其中，商品住宅成交均价20137 元/平方米，环比微跌0.4%， 同比上涨18.6%。3 月杭州市区新建商品房和商品住宅成交均价双双创下历史同 期新高。 从各个楼盘3 月成交价格来看，房价基本与2 月持平。官方对房价的监管依 然没有放松，“稳定”仍旧是3 月房价的主基调。市中心、钱江新城、奥体、滨 江等部分热点区块高价楼盘被限价、限预售证、限网签，对3 月成交均价环比下 2 / 4 2017 年3 月杭州楼市分析报告——浙报传媒地产研究院 跌有直接影响。 （3）3 月底杭州市区新建