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强化房地产企业成本管控探讨 　　摘要：房地产行业在经历多年的高速发展以后，在当前国家的宏观调控下，已经进入了微利时代，加强成本管控提升利润空间是房地产企业增强竞争力的有效途径。本文首先分析了房地产企业强化成本管控所具有的现实意义，进而阐述了房产企业成本管控工作中存在的问题以及具体的强化对策，旨在与读者进行相关的探讨与交流。 　　关键词：房地产；成本管控；对策 　　房地产企业在近几年已经发展成为国家的支柱产业和龙头产业。随着国际金融危机的显现，为了确保我国经济的平稳健康发展，加强房地产企业的宏观调控，有效遏止房价过快上涨所带来的“泡沫”，国家出台了一系列的限购政策、金融信贷政策，房产行业的发展由粗放式正在向集约式转变，步入微利时代的房产企业，如何强化成本控制，确保自己的利润空间，就显得十分重要。 　　一、强化成本管控对于房地产企业所具有的积极意义 　　1　只有加强房产企业的成本管控才能实现自身的利润目标。营业利润是收入抵扣成本、税金、费用以后的结余。从这个利润的公式，我们可以看到，在收入保持不变的前提下，压缩成本是确保利润空间的有效手段。只有确保一定的利润空间才能确保房产企业有足够的竞争力。因此，房地产企业自身所设定的利润目标，只有通过成本管控这一手段才能实现，如果成本管控不到位，利润目标的实现就无从谈起。 　　2　只有加强房产企业的成本管控才能有效增强自身的竞争力并最终实现可持续发展。2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中，“逐步推进房产税改革”这一表态，充分的说明了国家对于房产调控的决心与力度。今年以来金融机构频频颁布一些信贷制约措施，因此，可以肯定的说房产价格的适度回调是在所难免的。在当前的经济形势下，加强成本管控才能从根本上提升房产企业的竞争力。只有竞争力增强了，房产企业的市场份额才会进一步的扩大，房地产企业才能真正实现平稳、健康、可持续发展。 　　二、房产企业在成本管控工作中所存在的问题与局限性 　　1　对于成本控制的重要性，没有一个全面客观的认识，成本管控意识低下。房产企业在前几年的高速发展进程中，良好的环境与宽松的政策使得房产企业的利润极为客观，这种粗放式的管理让企业相关管理人员的成本管控意识就极为淡薄，主要问题有：成本控制只注重施工环节以及财务范畴的控制，项目的前期开发规划与设计以及后期的配套等环节就缺乏控制，即成本管控没有实现全过程控制；忽视事先、事后成本控制，只注重事中控制，施工阶段的费用支出仅仅参照预算的造价进行控制，施工以前缺少相应的成本管控，施工阶段完成以后也缺少相应的成本管控；片面的认为成本控制只是财务人员的事情，其他部门的人员认为成本控制与自己没有关系，尚未实现全员重视、全员参与的成本控制理念。 　　2　资金紧张问题普遍存在，房产企业的融资成本过高。国家担心房产的过快发展影响了经济的平稳健康运行，金融机构为响应国家号召，不断的提高贷款利率与准备金率，仅2008年-上半年央行5次上调存款准备金率，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到百分之十七点五的历史高位，房产企业的融资成本就大副提升，今年以来，金融机构也是连续提高准备金率数次，加息数次。面对如此紧缩的货币政策，房产企业融资难、融资成本过高的问题普遍存在。如此高的融资成本，将直接的提升了房产企业的运营成本。 　　3　设计阶段的工程成本控制不到位。项目决策时对于成本的估算精度偏差大，投资决策是产生工程造价源头，虽然该阶段耗资约占总投资额的0.5％-3％，但是影响项目投资的可能性却占75％-95％，在投资计划合理确定以后进入设计阶段，在该阶段有效控制工程造价要求严密、全面的施工图设计，但目前我国大部分设计单位对工程项目的技术与经济的分析不够深入，在设计中不是重技术轻经济就是相反，很难做到两者的完美结合，而设计人员也形成了只对设计工程的质量负责，对工程造价的高低不太关心的态度，以致在项目起初设计的时候就无法进行优化组合，编制初步设计、概算的偏差较大，不能起到控制总造价的作用。同时，设计招标制度也不完善，例如方案评标不透明，评审意见以及结果不公开等导致了管理层与设计公司的串谋，加之对设计方案的经济性还没有制定详细的评价指标体系，对于设计成本的控制的经济性的评价缺乏统一的标准，这也造成了领导对于设计阶段成本控制的忽视，这些都造成了后期施工建设阶段的成本基础偏高。 　　4　相关的成本管控体制不完善、不健全。当前的形势下，诸多房产企业都已经认识到一个有效的成本管控需要各个部门共同参与和配合的，但是大多数房产企业都没有设置一个相应的成本控制机构，相应的成本管理体制也不完善、不健全，不能满足当前成本控制工作的需要，成本控制水平难以提升。 　　5　成本管控手段急需改进。大部分