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XXX房地产开发项目前期管理 第2章XXX房地产开发项目市场定位 2．1项目背景 在2000年初，深圳市政府就打算把深圳市莲塘片区从旧工业区改造成集文化、旅 游、休闲娱乐、软件开发于一体的新型社区。莲塘东临梧桐山隧道口，南靠罗沙路， 与香港隔岸相望，准备在此新开通一个到香港的口岸，东边为深圳第一高峰——梧桐 山，其海拔944米，总面积31．8平方公里，是一个以山体和自然植被为景观主体的城 市郊野型自然风景区，空气质量达国家一级标准，是深圳市内惟一的省级风景名胜区， 由此登高西可俯瞰深圳市区，南与香港大雾山对望，向东南远眺，烟波浩淼的大鹏湾 海面及美丽的大鹏半岛尽收眼底。 基于深圳市未来的城市发展趋势，XXX房地产公司根据本公司的长远发展战略， 和自身的房地产项目开发的管理水平，有意进入深圳市莲塘片区进行房地产开发。经 过一段时间的调查和研究：发现在梧桐山南侧的山谷内有一块适合开发的地块：用地 面积165亩，该地块地理位置很理想，适合开发成高档住宅小区。在2003年，该地块 周边基础设施尚未建设，故该地块出售价格比较优惠，而且预测未来建成后的售价会 很可观，公司高层也感觉当时正是介入该项目的大好时机。 2．2宏观经济环境分析 房地产行业涉及并涵盖了建筑业、建材业以及冶金、化工、轻工等多个行业，是 以生产和经营房地产为最终产品的产业，是市场经济不断发展，产业类别逐步细化的 产物。发展房地产行业，不仅可以为社会提供足够、适销的商用与民用住房，更重要 的是能够刺激个人消费和投资，从而为国民经济带来新的增长。 2．2．1我国宏观经济运行态势分析 1995至2000年，我国经济年均增速达到10％。2003年国内生产总值大幅增长， GDP的年度增长率达到了8％，工业增加值增长率达到了11．4％，主要归功于高科技产 业的发展。2003年前三季度我国经济继续保持适度增长，前三个季度GDP增长率仍然达到了7．6％。国内生产总值实现67227亿元，按可比价格计算比去年同期增长7．6％， 增幅比去年同期慢0．4个百分点，但比去年第四季度快O．2个百分点，呈现出持续稳定 增长的态势。 2．2．2当时宏观经济运行对房地产投资的影响分析 2003年1．7月，深圳市房地产开发投资额达到327．65亿元，同比增长58．9％，投 资旺盛，并继续以加速度增长。其中住宅投资额为180．87亿元，同比增长56．9％，办 公用房投资26．65亿元，商业用房开发投资13．45亿元。深圳市商品房新开工面积1．7 月为1172．7万平方米，同比增长91．8％：其中住宅为1022．1万平方米，办公用房达到 55．5万平方米，较去年同期均有大幅增长。办公用房增幅尤为显著。2003年1-7月， 深圳市房地产施工面积为4069．5万平方米，与上年同期相比增长了35．5％，住宅的施 工面积为2949．4万平方米，同比增长46．5％；商品房竣工面积260．7万平方米，同比 增长4．2％，其中住宅竣工207．8万平方米，同比增长8．8％。商品房实现销售面积315．9 万平方米，同比增长14．4％，住宅类物业销售面积为300．3万平方米，同比增长13．3％。 商品房销售额达到156．36亿元，住宅销售141．60亿元。同时随着南山科技园区建设的 展开、九月深圳中央商务区规划的正式公布、市区商务氛围的逐步形成，该类物业的 供应量将在五至六年内稳步放大，目前市场对此持中长期看好的态度。 2003年10月统计资料表明，房地产投资继续保持高速增长。全市完成房地产投资 540亿元，同比增长51．4％。房地产投资占全社会投资的比重达到52．1％，对全社会投 资增长的带动作用高达98．8％。商品房市场供需两旺。1—10月，全市商品房累计竣工 面积566．3万平方米，同比增长41．9％；其中住宅465．6万平方米，增长47．5％。商品 房销售面积491．6万平方米，增长19％，增长趋势尤为显著。 2．3市场调查 2．3．1深圳市房地产市场调查和分析 2003年，深圳房地产市场是多事之秋的一年，从年初的SARS病毒对经济的影响、 年中的CEPA的签署和国务院关于房地产市场健康发展的18号文下发，到年末的深圳城市化建设提速以及深圳关于加快国际化城市建设众多一系列有关房地产市场发展利 好或不利因素背景下，深圳房地产市场在众多不缺性因素中摸索前进。从整体来看， 国内外众多外部因素对深圳房地产市场的影响还不是非常明显，深圳房地产市场需求 总体上还是保持旺盛态势，对深圳房地产市场的发展起着重要的支撑作用。 从深圳房地产市场的实际需求情况来看，深圳房地产住宅市场继续以三房、二房、 四房为主力户型。从销售住宅的户型来看，二房、三房和四房继续成为住宅市场的主 要销售户型，占住宅市场交易总量的80％以上。尤其是三房住宅的销售