情势变更对合同履行的影响-德衡律师.PDF

情势变更对合同履行的影响 —— 一起《土地租赁合同》纠纷案 付希业* 所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更， 致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除 合同。情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤 销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风 险，其追求的价值目标，是公平和公正。 如何理解情势变更并正确予以运用，在合同显失公平时运用好该制度，解除或变更合同 以维护当事人的合法权益，是律师要掌握的基本技巧。如果对该制度理解不深运用不好，笼 统地认为情势有所变更就可解除合同，就可能导致诉累。 本案就是情势变更较为典型的一例，当事人在一审诉讼中没有把握好情势变更的具体情 形坚持要求解除合同，结果诉讼请求被驳回，不得不另行提起诉讼而要求变更合同内容。 【案件简介】 2016 年5 月17 日，原告山东滨州广和棉业有限公司（以下简称广和棉业）以土地租赁 合同纠纷起诉被告滨州中纺银泰实业有限公司（以下简称中纺银泰），请求法院:1.依法解除 原告与被告签订的《货场租赁使用合同》；2.判令被告支付租赁费750000.00 元（截止2016 年6 月底）；3.判令被告支付租赁货场维修费用98 元；4.判令被告向原告支付违 约金75000.00 元；5.本案诉讼费用由被告承担。 其诉讼的事实和理由:2003 年 11 月25 日，原告广和棉业与被告中纺银泰签订《货场租 赁使用合同》。双方约定，原告将面积42993.55 平方米的货场及附属设施租赁给被告使用， 租赁期限20 年，自2003 年11 月1 日起至2023 年11 月1 日止，租赁费每月25000 元。租赁 期间，租赁场地设施发生的维修费用由被告承担。合同签订后，原告将货场交付给被告使用， 但被告长期拖欠租赁费，且不当使用租赁设施，造成货场严重毁损,已经构成违约，并给原告 造成巨大的经济损失。随着土地使用税的提高，合同目的已无法实现。原告将货场租赁给被 告使用，一方面是为了方便被告经营，另一方面是增加收入，以租赁费作为解决内部退养职 工的生活保障。现在土地使用税为每平方米8 元，每年需缴纳税费达343948.40 元，但合同 约定的租赁费为每年300000 元，土地使用税已超出租赁费四万多元。 被告中纺银泰辩称，1、原告广和棉业以不能实现合同目的为由解除合同，缺乏法律依据。 首先，原被告双方签订合同的目的是：原告收取租金，被告占有、使用租赁物取得收益。对 于原告来讲，合同的目的是收取租金，至于背后动机和目的与租赁无关。其次，原告广和棉 * 作者付希业系德衡律师集团高级合伙人、副主任。 1 业作为土地使用税缴纳的法定义务人，应该预见到土地使用税的税率，此系商业风险。原告 以收取的租金不足以缴纳土地使用税为由而解除合同，违反诚实信用原则。再次，2013 年 7 月17 日，中纺棉花进出口有限公司（以下简称中纺棉花）与广和棉业签订的《中纺棉花收购 广和公司相关土地使用权及地上建筑物所有权双方确认的收购支付流程》第二条第2 项约定， 广和棉业清退滨州华鲁棉业有限公司（以下简称华鲁棉业）对土地、房屋以及对中纺银泰的 土地及房产的占用，并将相关土地、房屋交由中纺银泰。即中纺银泰取得涉案土地的管理权、 使用权，中纺银泰有正当理由不再向广和棉业支付租金。2016 年4 月 13 日，中纺棉花与广 和棉业通过仲裁解除上述土地使用权的买卖合同，中纺银泰及时行使抵销权，履行了付款的 义务，不再欠广和棉业的租金。故，广和棉业以拖欠租金为由解除合同，缺乏法律依据。 2、广和棉业声称中纺银泰破坏租赁货场，与事实不符。13 年来，中方银泰正当使用货场， 并未损害货场路面。即使路面有毁损，也是运输车辆碾压，系货场的正当使用，并非故意损 坏。而根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。即便 路面损坏，应由广和棉业而非中纺银泰维修。根据合同约定，中纺银泰仅对租赁设施承担维 修义务。 【焦点问题】 本案的争议焦点问题是：1、本案合同是否应因土地使用税升高的情势变更而解除；2、 被告是否拖欠租赁费及应支付违约金；3、被告是否