人民广场地块分析报告.pptVIP

人民广场地块分析 2010年5月17日 目录 南明区概况 人民广场地块概况 人民广场周边交通概况 人民广场周边专业市场概况 人民广场周边房地产发展概况 人民广场地块SWOT分析 人民广场地块投资效益分析 南明区概况 南明区位于贵阳市南部，是贵阳市经济强区之一，第二，第三产业比重较大，也是贵阳市重要的文化、行政区域，区内有贵阳市图书馆、贵州/贵阳电视台、贵阳火车站、贵州体育馆、贵阳喜来登酒店、香格里拉酒店等单位。 南明区总面积约为209.34平方公里，常住人口约为75万人，分别占贵阳市区面积的8.7%，贵阳市区常住人口的20.6%。 人民广场地块概况 人民广场地块位于瑞金南路与遵义路交汇处的人民广场后至南明河河畔 三面环河（东、北、西环南明河南畔），南面接人民广场，遵义路西侧 人民广场地块面积约255亩 地块原为贵阳第一中学（现已搬出） 地块市政规划用于建设文化产业园或开发商业项目 地块现在居住户数约有1000户 人民广场周边交通概况 南明区作为贵阳市重要的交通枢纽，而人民广场则是南明区的中心区，公共交通、高速公路、市政路都经过或与此地块连接 共有20多条公交线路经过人民广场 遵义路与中华南路、瑞金南路、解放路市一级公路连接，交通便捷快速 距贵阳火车站约1.5公里，距贵阳商业中心－喷水池约1.8公里，距贵阳龙洞堡机场约9.4公里，车程分在5分钟和15分钟间 人民广场周边专业市场概况 位于解放路100号的鸿通城，建筑面积21万平方米，包含鸿通购物中心、酒店、写字楼、客运站等，是贵阳市第一个主题购物中心。 南明区是贵阳市家居建材市场最为集中的区之一，有新发装饰市场、红星.美凯龙、新体育场家居建材市场群、贵阳湘雅园家具广场、浙江商城家具广场、中新装饰建材城等具有代表性的家居建材专业市场。 南明区内专业市场建立比较久，较其它区发展比较成熟，是贵阳市批发零售主要聚集地。 人民广场周边房地产发展概况 南明区是贵阳市住宅面积最贵区之一，均价在6500元/平方米，较贵阳市整体均价3773元/平方米高出2727元/平方米。人民广场周边均价在7000元/平方米。 人民广场周边具代表性的楼盘有：山水黔城、中天.世纪新城、万象国际、恒丰一品、水云轩、世纪南山、亨特国际、花样年华等，销售面积为190万平方米。 项目名称 面积 均价 位置 山水黔城 100万平方米 4100元/平方米 南明四方河路1号 中天.世纪新城 5.4万平方米 5800元/平方米 贵阳市南明区水口寺红岩桥1号 万象国际 4.58万平方米 11000元/平方米 南明遵义路与解放路交汇处1号? 恒丰一品 3.9万平方米 9000元/平方米 南明富水南路31号 水云轩 1.5万平方米 9050元/平方米 南明复兴巷8号? 世纪南山 30万平方米 6700元/平方米 南明南厂路120号? 亨特国际 30万平方米 9100元/平方米 南明文昌南路中段12号 花样年华 14.6万平方米 8500元/平方米 南明纪念塔大剧院旁 人民广场地块SWOT分析 S 具有优越的地理位置，是南明区商业金融中心 建全的交通道路设施和公路网络 大型专业市场集中在周边，临近贵阳火车站等人流巨大的区域 专业市场建成较早，减少了品牌的培育期和消费习惯培养 环境优美 大型新建楼盘、写字楼和酒店较为集中，具有较大的市场需求空间 南明区楼盘均价在6500元/平方米，是贵阳市平均楼价较高的区，具有一定的消费水平和品牌需求。 周边各类专业市场定位比较低端，而周边市场需求的档次较高，具有较大的高端品牌需求市场。 W（劣势）： 旧房拆迁（现有约1000户居民和贵阳第一中学需要拆迁） 周边车流量过大，容易造成交通堵塞 没有再扩建空间（三面环河） O： 距火车站较近 区政府对项目的支持 周边房地产的快速发展带来契机 T（： 周边专业市场定位低，价格具有优势 红星.美凯龙进入贵阳时间较早，与我们定位相近，且之间距离较近 南明河水质较差，如污染加大会对项目造成影响，降低档次和减少顾客 人民广场地块投资效益分析 项目设计数据 占地面积：15万平方米（295亩） 容积率2 总建筑面积：38万平方米 层数：地上3层,地下5层 停车位：4228个（每个车位35平方米） 税率：15%－租赁率 购地成本 人民广场地块起拍价为20亿元。 地下停车场建设 按每平方米200元/平方米的建设成本，面积8500平方米，总建设成本为17亿元。 项目建设成本 租金 按建筑面积.5万平方米计算。 按平均租金元/平方米，前两年不递增，后五年每年递增1%，达到40元/平方米后，停止递增 (回本计算表详下页)。 投资总成本 购地成本+地下停车场建设+项目建设成本=亿元 投资回报期为： 年，总租金为：