房地产政策调控对房价影响局限性及原因探析.docVIP

房地产政策调控对房价影响局限性及原因探析 　　摘要：本文以广州房地产市场为例，分析2010-2013年间房地产调控政策对房价影响的局限性，探讨其中存在的原因以及有针对性的政策建议。 　　关键词：房地产调控政策房价广州市场局限性原因 　　1 广州市房地产调控政策历史梳理 　　受到2008年国际金融危机的影响，国内房地产市场低迷，房价不断下跌。为了扭转局面和刺激经济增长，国家在2009年出台了刺激房地产市场的经济政策，2009年开始房地产市场出现了生机勃勃的景象，从2009年下半年开始，房价不断攀升，增长速度明显加快。为了控制房价过快上涨，国家从2010年开始连续出台房地产调控政策，即“国十条（2010）”、“国八条（2011）”、“国五条（2013）”。根据国家宏观调控的政策规定，广州市政府也出台了相应的地方房地产调控政策。 　　首先，广州在2010年5月出台“新国十条广州细则”。细则中指出“严格执行国家各项房地产税收和金融政策，坚决遏制不合理住房需求”。“新国十条”的主要内容可以概括为：提高首付比重和提高贷款利率，即将原来20%的首付提高至30%（二套房不低于50%），利率按照基准利率1.1倍执行。 　　其次，广州在2011年2月出台“新国八条广州细则”。细则着重从提高购房门槛和限制户籍人口购房套数、非户籍人口购房两个方面进行调控。一方面，提高了购房门槛，将二套房的首付比重提升至60%，并执行1.1倍利率政策。另一方面，细则规定广州户籍人口限购两套住房，而非户籍人口不能提供近一年纳税证明的不允许购房。 　　第三，广州在2013年11月出台“穗六条”。细则规定将二套房首付比重提高到70%，并且购房资格申请社保年限也由1年提高至3年。 　　综上所述，从2010年至2013年间，广州根据国家房地产调控政策的要求，制定了相应的广州细则。通过细则发现，房地产调控措施逐年升级。那么，不断升级的房地产调控政策是否有效？对广州地区的房价是否有影响？ 　　2 广州市房地产调控政策对房价影响的几个阶段 　　由于国家在2009年出台了刺激房地产的相关政策，2009年下半年开始广州地区的房价出现了回升，而2010年的房价仍然处于惯性上升通道。在2010年4月“新国十条”新政开始实施，拉开了房地产调控的序幕，从2010年开始至今，每年都出台新的调控政策。在头两年的时间里，政策对房价有一定的影响，但是在2012年下半年开始，政策对房价的影响作用有限，甚至出现越调越高的局面。 　　从政策调控对放假影响的数据来看，可以分为三个阶段：第一个阶段，调控政策对房价有影响阶段；第二个阶段，调控政策对房价影响减弱阶段；第三个阶段，房价迅速飙涨阶段。 　　首先，调控政策对房价有影响阶段（2010年4月-2010年10月）。事实上，通过近年来的数据发现，这段时间是为数不多的房价受政策调控影响较为明显的阶段。在这个阶段中，广州房价成交均价出现了一定的下降趋势，从“五一黄金周”和“十一黄金周”的数据对比发现，2010年10月的房价较5月份相比有一定的下降，均价为12500元/平方。这一阶段房价受到影响的原因主要有两个方面：一方面，“新国十条”落地后，购房者条件和能力受到约束。“新国十条”不仅提高了购房者的购房门槛，而且银行开始提高房贷利率。在“新国十条”中最为重要的政策条款就是“提高首付比重，提高利率水平”，即从原来20%的首付比重调整为30%（外地购房者甚至被停止贷款），二套房的首付比重调整为50%以上，利率上调至基准利率的1.1倍。这无形中增加了购房者的压力，购房者对购房的需求受到一定的影响。另一方面，市场观望情绪严重，市场态度也产生了分化。新政实施后，广州房地产市场陷入观望，成交量锐减，购房者对房价下降的预期增强，观望的气氛越来越浓。在这两种因素的共同影响下，广州的房价出现了6个月的缓慢下降期。 　　其次，调控政策对房价影响减弱阶段（2010年11月-2012年7月）。据统计，2010年11月开始至2012年7月份，调控政策对广州房价的影响出现了减弱，房价开始逐步上升并趋于稳定，在这段时间内，广州市二手房的成交均价大致徘徊在15000元/平方左右，相对于前一个阶段相比，有了一定的上升（涨幅约为20%），但是在近1年半的时间里，房价并未出现较大的涨幅，这其中的原因有二：一方面，市场对房地产调控的信心明显不足。较前一阶段来说，市场对调控政策的成效并不满意，甚至认为政策调控没有找准基点，“误伤”了刚需人群。另一方面，房地产调控政策再次升级。2011年开始广州按照“国八条”的要求制定了新的调控政策，规定户籍人口每个家庭仅可购入两套房产，外籍户籍人口未能提供相关证明将不能在广州购房。这一政策对购房者的条件进行了更加严格的限制，对房地产交易量有一定的影响