房地产项目成本控制措施探讨.docVIP

房地产项目成本控制措施探讨 　　【摘要】我国近年来房地产行业竞争日益激烈，想实现经济效益的提升，应该从项目成本管理控制入手。本文将对我国当前房地产项目成本控制存在的问题进行分析，并根据发现的问题提出相对应的解决对策。 　　【关键词】房地产；成本控制；问题；解决对策 　　引言：房地产行业在我国经济体系中占有重要地位，我国房地产行业的高回报、高收益时代已经过去，房产企业之间的竞争日益增强。房产开发成本不断增加，为了增强实力，提升企业项目成本控制水平对提高企业利润有一定的促进作用。 　　一、当前我国房地产项目成本控制存在的问题 　　（一）决策阶段存在的问题 　　项目前期决策建立在充分的市场调研基础之上，从技术、资金上对各个项目成本收益进行比较研究，选择一个最适合公司的方案。但是我国一些房产公司缺乏专业部门和机构，没有建立专门的项目成本控制部门，进行成本核算时，企业工程部门会对地产项目施工成本进行预算，财务部对收益进行估算，而营销部门对市场进行调研，由于没有专业的成本控制部门导致各个部门自成一派，没有形成统一的成本规划。公司决策层所获得的成本预期数据散乱没有条理，影响工作效率而且在决策层对数据进行分析时，会产生错误判断影响公司利益[1]。 　　（二）招投标阶段成本控制问题 　　招投标是我国建立公平竞争的重要手段，招投标的目的是为房地产企业寻找到合理的原料供应商、施工建设等项目承包单位。但是在实际的招投标中存在不公平现象，而且我国招投标管理制度建设不完善，导致招投标弄虚作假的情况时有发生。一些优秀承包商或供应商做了充足准备，最后却输给了人情关系。招投标工作成本控制的关键在于评标的准确性。 　　（三）设计阶段成本控制问题 　　房地产规划设计方案在整个项目建设施工中处于引导地位，因此规划设计阶段能否对成本进行有效的控制对整个房地产项目建设有着至关重要的影响。但是当前我国大多数的设计工作人员没有良好的成本控制意识。随着科技的发展，设计人员日益注重设计方案技术性的展现，为了增强安全性和技术性一些设计人员不考虑开发商的成本，使开发商在建设中承担着巨大的压力。很多设计人员对建筑原料的市场价格不了解，不能使设计方案做到经济性和设计性的统一[2]。另外，在设计过程中，设计人员和施工人员没有良好的沟通交流，导致一些设计方案在实际施工中难以实现，要不断返工重复修改，增加了施工时间并提高了建设成本。 　　（四）施工阶段成本控制问题 　　工程项目建设是成本控制的重要阶段，施工阶段是房地产企业将规划设计方案付诸行动的阶段，施工阶段对于节省工程造价没有太大的作用，但是在施工过程中不对施工成本进行节约，会产生巨大的资源浪费，不但影响施工环境还会使房地产企业产生更大的成本支出。 　　施工过程中，突然对施工规划设计进行更改，会使施工过程中的成本大幅增加并耽误时间、浪费资源，但是出现设计变更又会常常发生，因为设计师在前期设计工作中考虑不够全面，在实际施工过程时，需要对设计进行变更确保工程质量安全，设计变更是顺应施工现场变化的手段。在施工过程中出现工程签证的情况也是产生成本浪费的另一个重要原因。工程签证指的是在施工过程中，因为设计变更或其他突发事件需要增加建筑成本预算的情况，我国当前很多房地产企业忽视成本管理，对设计变更和工程签证缺少良好的控制能力，导致房地产企业在施工阶段成本不断增加。 　　（五）销售阶段成本控制问题 　　房地产开发企业进行项目开发的最终目的是将楼盘销售出去，获得经济效益。房产的销售不是在施工完成后才开始运行，而是要经过一系列的工作才能实现。前期营销部门要对市场调研并确定开发的房型。后期房屋销售和售后服务都要由营销部门来完成。但是目前我国房地产企业在营销方面存在营销队伍专业度不高的情况，很多房地产企业营销部门人员流动性大，营销工作人员缺乏专业的房产培训，销售技巧差，一些营销人员连房产销售合同的签订和各种证件办理等程序性工作都不能完成，严重影响了房地产企业销售业绩的提升[3]。 　　二、成本控制对策 　　（一）决策阶段成本控制对策 　　为升级企业项目决策成本控制能力通常会建立成本管理部门，但是建立成本管理部门后又会增加企业的管理费用。为了更加节约成本，企业可以对现有的各个部门进行明确的权责划分，并制定成本管理制度，各个部门在执行任务的过程中都要对成本控制负责。设计部门要制定设计限额，为施工成本的节约起到引导作用，施工部门在施工的过程中要对建筑材料的使用做到严格管理和控制，防止浪费情况的发生。营销部门要做好市场调查，为决策层投资项目提供参考，增加销售数量，为房地产企业带来更多的经济收益。企业财务部门做好财务核算，财务部门是企业成本管理工作过程中的监督者，对成本管理控制监督有着重要作用。 　　（二）设计阶段成本控制对策