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租赁合同 租赁合同的漏洞及防范 一 订立中的漏洞及防范 （一）合同当事人不具有法定的主体资格： 　法定的主体资格 　禁止作为出租 人的主体： 　虽有租赁经营业务，但超越范围，或已经被宣告破产或被撤销、到此有止清算之中的企业法人； 　虽有租赁业务，但租赁物为涉及国家机密，限制流通或有碍公序良俗的 了解履约能力和资信状况，代理人的权限（证明文件、代理范围及代理日期） （二）租赁合同的内容违法 （三）当事人的意思表示不真实 （四）合同主要条款不完备不明确。 租赁合同的漏洞及防范 二、 主要条款方面的漏洞及防范 （一）租赁合同的主要条款： 租赁物名称、数量 租赁用途 租赁期限 租金及其支付的方式及期限 租赁期间租赁物维修 违约责任 提醒：用定金责任时不要错用“押金”一词。一般情况下租赁合同不能收押金。 （二）、 主要条款方面的漏洞及防范 1 对于租赁物质量及其维修保养义务的规定 必须明确具体地规定租赁物的质量标准、用途和合理损耗标准作为返还时验收的根据和处理纠纷的依据 用途约定可以使出租人比较确定地了租赁物的磨损情况, 限制承租人破坏性的使用行为 没约定维修责任时，维修应由出租方负责 提醒：对出租赁物的维修责任 出租人应当事先在合同中约定：交付使用时是好的，以后所有维修的费用都归对方，归还时正常可使用 　　　出租人在履行维修义务时如果承租人表示可免除，出租人应保留书面证据 承租人尽量争取不在合同中约定 2.　租赁期限 （1）没有期限的合同---不定期租赁，非无期租赁 （2）租赁合同的最长期限不得超过20年，可续签，但不超过20年 期限更新（约定与法定）与期限变更的区别 （3）租赁合同是不要式合同，可采取书面或口头形式，但期限 　　6个月以上应当采用书面形式，否则视为不定期租赁 　　例外：土地使用权租赁及房屋租赁须书面并办理登记 3. 关于缴纳租金的期限 因非承租人的原因使承租人不能实现或完全实现使用收益,则承租人可免交或减少租金 支付期限约定不明确的,租赁期不满一年的,在租赁期届满时支付; 一年以上的,每届满一年时支付,剩余不满一年的,在租赁期届满时支付. 提醒：维修及租金缴纳期限约定不明对出租方非常不利 三 履行中的漏洞及防范 1. 出租人不按约定交付租赁物 合同要约定清楚交付时的标的应该是怎样的 出租人交付的标的物需适合于约定的使用状态，如有瑕疵，有义务修理完善或换同类同质租赁物： ◆成套设备的配件、备件、检修工具。技术要求较高的还有装配图纸、使用说明和操作规则等 ◆出租人为租赁物支付合法负担：税费、有关证照 ◆租赁物上的物的瑕疵 与 权利瑕疵：已设了抵押等 提醒：承租人订合同时已知的=自愿承担因该瑕疵的风险，出租人可免除瑕疵担保责任，不得请求出租人赔偿。 　　　出租人对租赁物的品质未作特别保证，且双方有关于瑕疵担保责任免除的特别约定的，出租人可免除瑕疵担保责任 物的瑕疵危及承租人的安全或健康，权利瑕疵当第三人主张权利了使承租人不能为使用收益了，都可解除合同 　　权利瑕疵：承租人在第三人主张权利时应当及时通知出租人，以便及时采取救济措施 先租赁再抵押与先抵押再租赁不一样 2. 租赁期间租赁物所有权变动 ◆抵押与租赁 如发生在租赁期间，先租赁再抵押，可向房屋的新主人主张租赁权，至期满。 如发生在之前，则如前所述。 ◆买卖不破租赁 房屋承租人享有优先购买权 抵押权不能对抗承租人的优先购买权 仅房屋的承租人对房屋享有优先购买权，其他租赁物的承租人在出租人转让租赁物时不享有优先购买权 在合理其内通知和表示 　仅在同等条件下享有。 提醒：购买二手房时一定了解清楚：是否交吉 出售带租约的房子时一定要通知承租人，并留有已通知的证据 ◆转租与转让租赁权的异同 ： 必须经出租人同意：事前事后、明示默示皆可 转租法律后果： 承租人应就可归责于次承租人的原因所至的损害向出租人负赔偿责任。 次承租人可代承租人行使向出租人履行承租人应履行的义务 出租人也可代承租人行使转租人的权利。 承租人的租赁权消灭的，次承