土地产权制度对土地利用总体规划的影响bys52365.docVIP

本网讯（佟绍伟）党中央、国务院一再重申要建立世界上最严格的土地管理制度。究竟什么是最严格的土地管理制度？国土资源管理工作者以及有关专家、学者发表了许多真知灼见。笔者结合十几年工作的体会，谈几点粗浅的认识。 从保障经济与社会全面、协调、可持续发展的角度出发，最严格的土地管理制度应该是最有效统筹各行各业土地供给的土地管理制度 从确保国家粮食安全的角度出发，必须确保一定数量的耕地，以解决十几亿人的吃饭问题。同时，从适应全面建设小康社会的需要出发，也要保证其它行业的土地供给。因此，最严格的土地管理制度必须统筹好各行各业对土地的需求。 ——尽快制定全国经济布局规划，以防止重复建设。重复建设的问题不解决，乱占滥用耕地的问题也就难以解决，因为土地规划和建设用地项目审批无力制止重复建设。 合理的经济布局一般通过两种途径：一是依靠生产要素的自由流动。通过商品、资本、劳动力、技术等生产要素的自由流动发挥地区之间的比较优势，逐渐形成不同地区之间的产业分工，最终形成合理的经济布局使资源利用效率达到最大化。二是依靠科学严格的经济布局规划。在认真分析各地区的比较优势后确定各地区的主导产业，形成不同地区的产业分工以发挥不同地区的优势最后形成合理的产业布局。 虽然我国已经确立社会主义市场经济体制但由于长期以来经济指导思想上的偏差和政绩考核偏重于产值地方政府从急于出政绩的需要，不顾当地实际不顾市场经济规律竞相招商引资地区之间互相封锁，市场互相分割，资本、劳动力、技术、商品等还远未能达到自由流动，导致重复建设非常严重不同地区之间的产业分工不明显未能充分发挥各自的优势资源利用水平低下甚至严重浪费。首当其冲的就是土地资源因为大量圈占和低价出让土地成为招商引资的首要条件。再加上地方政府掌握着强大的土地行政权力而广大土地使用者处于非常弱小的地位土地的圈占相当容易，国土资源管理部门执法很容易被戴上阻碍经济发展、保护落后的帽子。因此，在今后一段相当长的时间内，完全依靠市场机制很难实现合理的经济布局，必须尽快制定出一个科学合理的全国经济布局规划，并切实予以执行。在此基础上，土地利用规划才能制定得更科学，实施起来才能更容易。 ——依据科学合理的经济布局规划，编制科学合理的土地利用总体规划，各项专业规划必须服从土地利用总体规划。 一是要增强土地利用总体规划的科学性、预见性和可操作性，依据经济布局规划，统筹协调好对各行各业的土地供给。二是要特别注意确定好城市规模和保证足够的基本农田。三是专项规划必须服从于土地利用总体规划。从中央下发１９９７年１１号文件开始，就反复强调严格控制城市规模，但近些年来城市规模却越来越大，大广场、大马路、城市森林等所谓的民心工程、形象工程成为城市建设的时尚，都是以牺牲大量的优质耕地作为代价。其主要原因就是城市规划与土地利用总体规划不协调。 ——除采用规划计划调控土地的供求关系外，还要采用必要的经济手段。 一是开征不动产保有税，加大圈占土地、一户多宅、一户多房的成本。当前不动产税收主要集中于不动产的流转，对不动产的保有几乎没有征税，从而变相鼓励了公民、法人和其他组织尽量多占土地。如，农村一户多宅的现象非常普遍，在宅基地超占费不再征收后，该问题更加突出；各类园区中新建厂房的建筑密度，近些年来不但未能增加，反而越来越小；城镇居民出于置产投资的需要，许多人都在计划购买第二套住宅甚至第三套住宅。土地保有占用的低成本，对土地的需求形成了巨大压力。因此，建议国家开征不动产保有税，采取分级累进的形式征收，即房地产价格在一定的范围内免税，超过则分段计税。 二是进一步完善土地收购储备制度，加强旧城改造，提高建筑密度。但要注意收购储备的应该是存量建设用地，而不是农用地。同时对被收购土地的权利人和被拆迁人予以合理补偿。 三是与金融部门联动，切断非法设立的各种园区、非法取得的土地和非法收购储备土地的资金渠道。许多非法园区之所以能够设立，许多土地之所以能够非法占用，许多农用地之所以能够被非法纳入收购储备，是因为有关地方政府千方百计游说贷款，而银行认为贷款给政府最保险也愿意贷款。这样不仅浪费了大量的土地资源，也占用了大量的银行资本，并隐藏着巨大的金融风险。如果金融部门能够明确规定，金融机构不能给非法设立的各类园区、非法取得的各类建设用地和非法收购储备的农用地贷款，许多非法设立的园区就会不查自撤，有关地方政府也无钱收购储备农用地。此外，建立健全现代土地产权制度，形成土地权利人对违法用地的约束机制也非常重要，以下还要详述。 从进一步完善社会主义市场经济体制的角度出发，建立最严格的土地管理制度首先应建立最完善的土地产权制度以充分发挥市场在土地配置中的基础作用。在此