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都市综合体工程管理交流资料（杭州公司）2009.8.19目 录一、杭州工程项目情况简介二、项目前期策划三、项目实施阶段管理杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理一、杭州项目情况简介杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理 杭州万象城都市综合体项目一期工程，包括一座商场—“万象城”及三栋超高层精装修住宅—“悦府”。万象城建筑面积24万平米，地下三层、地上五层，局部六层，其中地下建筑面积约11万平米，地上建筑面积约13万平米。住宅项目建筑面积约14万平米，地下2层，地上44层。地下约4万平米，地上约10万平米。 住宅及商场桩基型式均为钻孔灌注桩，基坑支护型式为钻孔灌注桩+三轴搅拌桩。商场平均挖深17.6m。 商场外封闭为幕墙（玻璃、铝板、石材），顶面封闭为钢结构+金属屋面+部分砼屋面。主体结构形式有预应力钢筋混凝土、钢骨混凝土、钢管混凝土、钢结构。 商场项目总包为中建三局，主体施工开始时间为2007年12月26日。原计划竣工时间为2009年9月9日，计划工期624天。现预计于09年12月竣工，实际工期约724天。 下为商场项目形象照片。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理商场 08.1商场 08.3杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理商场 08.5商场 08.7杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理商场 08.9商场 08.11杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理商场 09.1商场 09.3杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理商场 09.5商场 09.7交 流 宗 旨分析负面案例，提供探讨素材杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理二、项目前期策划杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理二、项目前期策划2.1 分判界面划分2.2 机电系统容量确定2.3 材料及设备选择2.4 施工总承包单位选择杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定2.1分判界面划分 2.1.1 合约分判模式 杭州的合约分判，沿用深圳项目模式。 承包商分指定分包、总包。 材料分甲供材料、甲定乙供材料、甲控乙供材料、乙供材料。 分判模式见下表：材料及设备选择施工总承包选择02-09杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定材料及设备选择2.1.2实际情况： 到目前为止，杭州万象城项目已签订甲供合同11份，甲定乙供材料合同7份，指定分包合同22份。 项目组成拆分较细，合约关系复杂，招标任务繁重，需协调的内容较多，合约扯皮几率增大。 考虑坚持大总包的合约模式，将总包可以自行实施的工作如机电安装、钢结构、甲供之部分材料等尽量划进总承包合同。 施工总承包选择杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分案例一：后勤走道瓷砖原为乙供，后改为甲定乙供。问题：甲方认为甲定材料价为整砖到场价，总包认为甲定 材料价应为与现场尺寸一致的规格砖到场价，加工 费的归属问题出现扯皮。案例二：防火门原为甲定乙供，业主定厂家，总包与之签合同并负责安装；后改为甲定分包，供应及安装由分包完成，总包负责塞缝。问题：总包以单独塞缝费用上升为由，要求重谈塞缝价格。机电系统容量确定材料及设备选择施工总承包选择杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定材料及设备选择2.1.3 都市综合体施工界面分判的参考意义：（1）万象城体量大，结构复杂，国内有实力完成的主要为大中型国企。（2）大中型国有建筑企业，除土建专业外，多数还有机电公司，钢结构公司等，具备真正意义上的总承包实力。（3）项目开发过程中，业主应重点关注进度、施工质量及技术解决，施工协调应主要由总包进行。（4）应尽量利用国有总承包企业专业全面的特点，将不太重要的分包、材料及价格较透明的材料打包于总包，减少业主的协调量及扯皮的几率。但这些项目需在总包合同中做好品牌、技术参数及质量要求的控制。施工总承包选择2.2机电系统容量确定杭州项目机电系统实施中根据租户的需求有较多调整。 2.2.1 电气容量的调整：（1）餐饮类租户的调整。（2）部分大牌租户、家电、影院等租户的调整。 例如：（1）四楼的釜山料理，原设计容量为140KW，后应租户要求调整至240KW。（2）嘉禾影院原设计电气容量为990KW，后应租户要求调整至1590KW。影响：电气容量的调整导致变压器、高低压柜、配电箱相应调整，延误工期。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定材料及设备选择施工总承包选择杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理2.2.2 给排水条件的调整，例如：（1）中央百货设计中增加了较多卫生间，排水条件困难。（2）二楼新增的咖