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浅析当前房地产企业财务风险及防范措施 　　摘要:房地产投资周期长、投资额巨大、追求高收益,且需要大量的融资贷款,面临一定高风险,如何防范和化解财务风险就显得尤为重要。本文从房地产企业财务风险的类型,客观具体地分析了当前我国房地产企业财务风险的成因,提出了财务风险的防范策略和措施。 　　关键词:房地产企业 财务风险 防范策略和措施 　　 　　随着我国经济的高速发展,全国各地出现了“房地产过热”、“房地产泡沫”。房地产行业面临的主要风险有:偿债风险、利率风险、筹资风险、投资风险等,这些风险都与企业的财务活动密切相关,目前因受国内宏观政策调控和国际经济变动的影响,房地产企业承受着巨大的财务风险,加强房地产企业的财务风险防范已迫在眉睫。 　　■一、房地产企业财务风险定义 　　当前市场经济条件下,财务风险作为一种经济上的风险现象,任何企业都客观地存在财务风险,已成为现代财务管理理论的核心内容。 　　财务风险是指企业财务结构不合理、融资不当而使公司可能丧失偿债能力,并导致投资者预期收益下降的风险。财务风险有广义和狭义之分,狭义的财务风险,是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险。广义的财务风险,是企业在筹资、投资、资金运营及利润分配等财务活动中因各种因素而导致的对企业的生存、盈利及发展等方面的重大风险。房地产投资周期长、投资额巨大、追求高收益,且需要融资贷款,通过财务杠杆融资,必然要面临高风险,当发生房地产市场销售价格大幅变动,开发建设成本或者市场吸纳能力发生变化时,都会对房地产企业的预期收益产生巨大的影响,因此,财务风险已成为我国房地产企业迫切需要解决的现实问题。 　　■二、现阶段房地产企业财务风险种类 　　(一)偿债风险 　　目前我国房地产企业,注册资本的最低限额为1000万元,相对于项目投资总额而言,自有资本金比例相当低,且项目开发资金大部分来源于银行贷款。据调查,我国房企的资产负债率平均高达75.7%以上,远高于60%的警戒线,房地产企业过多依赖银行贷款,利息负担沉重,销售资金周转速度慢时,销售利润的实现具有很大的不确定性,因此,房地产企业不能支付到期银行借款本息的概率相当大,必将面临无力偿还债务的风险。 　　现阶段主要存在以下几种现象: 　　(1)现行房地产调控政策,使房企出现明显资金缺口 　　近年来,因房地产市场非理性上涨,中央出台了一系列的房地产调控政策,如房地产财政政策、货币政策和税收政策,尤其是今年,国家税务总局下文明确规定将加大清税力度,多数房地产企业将面临补交以前年度的税款,故房企资金缺口明显。 　　(2)资金链紧绷,转让土地、项目现象日益突出 　　2008年下半年以来,受房地产政策调控影响,购房者都持币观望,房地产企业在建项目资金紧张,利息负担日益加重,开发商对未来市场信心不足,土地项目转让的态势比较明显。如上海、重庆,北京等多省份的上市公司不同程度地出现了转让土地、项目的现象。这一迹象表明房企的资金已十分紧张,隐藏着巨大财务风险。 　　(3)土地市场流拍、保证金被没收现象增多 　　2008年以来,在北京、广州、上海等地多个地块流标,流拍的主要原因就是资金紧张。多数房地产企业的自有资金只能支付地价款,在后续工程开发建设资金没有保障的情况下,不敢轻易拿地。 　　(二)利率风险 　　房地产调控政策不断加强,大宗商品价格上涨,加上通货膨胀预期,利率上调成为必然,利率波动对房地产企业影响非常大,贷款利率的上调必然增加资金成本,抵减项目预期收益,同时按揭贷款购房者成本上升,使购房者持币观望,资金不能形成良性循环,进而产生极大的成本压力财务风险。 　　(三)筹资风险 　　货币政策持续紧缩,资本市场融资渠道严格,筹资风险加大。上市房地产企业,可通过资本市场融资,以实现项目滚动开发,降低财务风险。而一些大型房地产集团,以母公司、控股公司名义,采用担保保证形式取得项目贷款,但一旦“资金链”中的一环断裂,筹资风险将成倍放大,形成多米诺骨牌效应,从而给集团经营带来致命威胁。可见,房地产企业的筹资风险能否被尽早识别、发现,对房地产企业的健康、可持续良性发展具有重大意义。 　　(四)投资风险 　　房地产投资额大、投资期长的特点,产生特有的投资风险。投资风险主要是根据项目的报酬率来确定,若项目利润率大于负债利率,则风险较小。反之,投资风险较大。投资风险可以根据项目的期望报酬率和期望值标准差来衡量,投资过程中,可以把多个方案进行比较,选取其中期望报酬率较大、同时方差较小的投资项目。 　　■三、房地产企业财务风险的成因 　　财务风险的形成,有外部环境等客观原因,也有企业风险意识淡薄等诸多内部管理原因。因此需要客观地分析和认识财务风险,采取各种措施来控制和避免财务风险的发生。 　　1、客观原因