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浅析未来房价走势 　　摘要：很长时间来，我国房价一直保持高位运行。自2007年从紧的宏观经济政策实施以来，一些主要城市房价都出现了不同程度的下跌。但随后不断有国家将放松宏观调控的报道，房价走势扑朔迷离。本文主要从宏观环境、微观机制两方面进行分析，并提出自己对未来房价走势的分析判断。 　　关键词：房地产 宏观调控 寡头垄断市场 价格联盟 行业洗牌 　　 　　▲▲ 一、高房价的危害 　　 　　1．导致贫富分化，影响社会和谐。早在18世纪，中国还是世界经济领头羊的时候，市场经济的鼻祖，英国经济学家亚当?斯密就曾断言中国不会再有发展潜力了。其根据主要是两点：一是中国闭关锁国；二是中国贫富分化严重。果然，随后太平天国、义和团运动等此起彼伏，中国陷入了长期的兵荒马乱，民生涂炭时期。而在21世纪的中国，贫富分化再次抬头。根据官方公布的数据，2006年我国代表贫富差距的重要指标基尼系数达0.47，远远超过0.4的国际警戒线。而房价的持续上涨正是导致贫富分化的罪魁祸首。 　　2．影响资源的优化配置，导致实体经济空洞化。由于房价的持续走高，房地产行业成为一个遍地是黄金的暴利行业，许许多多企业纷纷转产介入。银行也把房地产贷款作为其主要的利润增长点，房地产贷款不但金额大，而且相对来说风险小，与其他贷款比属于优质贷款。当大量资金投向房地产时，那些真正需要贷款扶持的生产部门自然得不到满足，导致产业空洞化。 　　3．不利于刺激内需。“民以居为安”，中国人似乎天生就有买房情结。面对高耸的房价，许多人都是倾其前半生所有，背负后半生负债来购房置业的，从而沦为“房奴”。高房价不仅套住了一个小家庭，有时甚至是几个家庭。小两口购房结婚，不仅双方父母要勒紧裤腰带，可能连父母的父母都要省吃俭用。房价越高，对消费的挤出效应越大，这严重影响了“十一五”提出的“消费拉动经济”的政策目标的实现。 　　4．不利于三农改革。三农改革的重中之重是增加农民收入，但以农村现有的资源，现有条件，要增加农民收入，缩小城乡差别是不可能的，唯一的途径就是打通农民工进城的通道，让农民工??城。但过高的房价及房租使他们望楼生畏，严重打击了他们进城的积极性。 　　5．高房价增加了企业的运营成本，降低了城市竞争力。在深圳、杭州等地，高企的房价是企业在扩大规模时面临巨大的征地成本而不得不纷纷“外逃”，许多优秀人才也因不愿沦为房奴而望而却步。优秀企业、优秀人才的外流必然降低城市的竞争力。 　　6．泡沫经济的阴霾。有关专家通过研究发现，这几年发生在中国的房价暴涨，在产生背景、资金运作、市场跟风、银行相应的“金融创新”等方面都与上世纪九十年代初发生在日本的泡沫经济有惊人的相似之处。日本著名作家、研究日本泡沫经济最著名的学者吉川元忠曾说，泡沫经济给日本带来的损失达两万亿美元，就其损失比例而言，与第二次世界大战日本的损失相当。 　　 　　▲▲ 二、房价久降不下的原因分析 　　 　　（一）地方政府自身利益驱动导致宏观调控在执行过程中被软化 　　在目前的土地分级管理体制下，土地的出让控制在各级地方政府手中，土地出让金的70%属于地方政府，土地出让收入成为地方政府的一笔非常重要的经济来源，地方政府成为发展房地产的最大收益人。另外，房地产行业产业链长，对经济增长及提供就业方面贡献大，在当前追求政绩以及国家片面强调GDP等经济指标的畸形激励下，很多宏观调控政策到了地方便无法执行或被大打折扣。 　　（二）我国房地产市场的寡头垄断性质 　　“寡头”意味着“很少的卖者”，寡头市场顾名思义就是很少的卖者对市场产品价格与产量具有较强控制力的市场。根据经济学常识，寡头市场有两个显著特征：一是为数不多的卖者。二是卖者之间相互依赖。 　　1．我国房地产寡头垄断的形成 　　（1）土地市场的国家垄断和政府管制不当导致行政性垄断：我国土地一级市场由国家独家垄断经营，国家实行土地批租制度。在一个房地产项目开发前，房地产商需要办五个证，总共要盖二十几个章，涉及城市规划、房管、国土资源、工商、税务、交通等部门，审批时间长达一两年，这位政府官员设租以及房地产商的寻租提供了广阔的机会，房地产成为官商勾结、权钱交易的温床，同时也为该市场的进入设置了一道高高的壁垒，形成行政性垄断 　　（2）环形竞争导致区位市场的寡头垄断 　　产业组织理论的环形空间竞争选址模型认为，当存在进入的固定成本，特别是存在进入壁垒时，市场中的企业是有限的。由于区位差异化的存在以及运输成本等差异，企业真正的竞争对手只是其区位邻近的企业。在房地产市场上，由于房地产的不可移动性，使每个项目都是独一无二的、不可替代的，区位较远的企业之间其产品替代性大大降低。房地产企业之间的竞争主要是项目邻近的企业之间的竞争。这样就为区位市场开发行使垄断力量索取垄断高