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北京市通州区台湖镇H3-03地块 F3其它类多功能用地1#办公楼项目 咨询报告 目录 第一章 项目建设条件评价 第二章 市场评估 第三章 项目投资估算评价 第四章 项目效益评价 第五章 评估结论 1 第一章 项目建设条件评价 一、项目建设的必要性 区域位置分析 二、项目建设内容、规模和建设方案 项目概况 三、项目工程建设进程评价 项目进度 四、项目建设条件评价 七通一平的状况 五、设计、施工、监理单位资质评价 六、环境保护评价 2 项目的地理位置，权属情况，整体规划指标，地区情况进行评价。（通过项目实地勘察及甲方所提供资料得出） 二. 项目建设内容、规模和建设方案 3 4 评估项目位于通州区台湖镇，在东南五环外（东南六环以内），京哈高速南侧，亦庄新城和通州新城的连接地区，北京市第二道绿化隔离带的绿色空间内，是北京两轴两带多中心空间格局中东部产业发展带的一部分。台湖镇是距京城最近的乡镇之一。中心区距天安门19公里，距亦庄新城12公里，距通州新城8公里。 评估项目所属台湖区域位于CLD和BDA两大区域之间，可共享CLD和BDA的配套资源，可充分利用地理优势，发展本项目。 周边2公里内的公共服务配套设施齐备度较好，有购物场所（天诚百货商店、美源福平价超市）、有医院（通州台湖卫生院）、银行（农商银行）、学校（通州台湖学校、剑桥中学）、餐饮（映山红酒店）等公共服务配套，基本能够满足周边流动人群的基本需要。 项目拟建10栋办公楼、2栋商业楼及配套地下车库，其中办公楼宇均为14层（地上12层、地下2层）、商业楼宇均为地上2层，地下车库为2层（地上1层、地下1层）；商业楼宇设计为面向北京国际图书城的独栋楼宇，办公楼宇采用首层和顶层为loft形式，其他楼层为平层的设计方案，办公楼宇具体户型明细如下表： 户型类型 建筑面积（平方米） 套数比例（%） 零居 38-40 70 一居 45-55 20 二居 65-70 10 5 项目建设实施进度安排为： 1.工程的前期准备工作 前期工作计划2014年7月底完成。主要包括：项目立项、勘察设计招标，完成初步设计及施工图等相关环节的设计工作，取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等一系列前期手续的办理工作，同时完成工程招标。 2.工程建设期 工程从2014年8月开工，2016年7月完成竣工、验收、交付使用。其中包括基础和结构工程建设，进行设备安装、室内装修、室外工程扫尾、验收工作。 3. 截至评估基准日，宗地红线内场地平整，已开始进行土方工程建设，但尚未达到正负零。 三、项目工程建设进程评价 6 第二章 市场评估 一、市场环境评价 （一）城市区域情况分析 （二）房地产相关政策及房地产市场分析 二、市场竞争能力分析 7 以此项目为例，首先分析城市情况，其次分析区域情况。 1。城市概况 2。城市发展规划 3。经济运行情况 4。城市交通现状 5。基础设施 项目定价 8 政策层面上，明年依旧以稳为主，虽然“调控”字眼在新一届政府上任后显得少有提及，但继续坚持从紧取向仍不会放松，2013年房地产市场整体平稳度过，但房价已由“普涨时代”进入“分化时代”，进一步促使调控政策的差异化。三中全会提出的市场在资源配置中起决定性作用的核心思想，正引导着调控机制的稳步建立，预计2014年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在北京等热点城市房价仍然上涨的背景下难以期待限购限贷政策的放松，现有行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市可能政策取向出现差别，但作为热点城市的北京，限购严厉程度仍将居全国之首，明年房地产调控也将继续坚持从紧取向。 （二）房地产相关政策及房地产市场分析 北京房地产市场运行情况（商办用房） ①房地产开发投资完成情况 ②房地产市场供给情况 ③房地产市场销售情况 ③商业写字楼热销项目分析 例：2013年，北京市完成房地产开发投资3483.4亿元，比上年增长10.5%。其中，住宅完成投资1724.6亿元，增长5.9%；写字楼完成投资611.7亿元，增长59%；商业、非公益用房及其他完成投资1147.1亿元，增长0.6%。 房地产开发投资中，建安工程投资为1510亿元，比上年增长9.2%，占全市房地产开发投资比重为43.3%。 9 10 周边办公项目主要以产业园内的工业立项办公为主，有经略天则、台铭国企企业花园等，售价在18000—21000元/平方米不等，区域内缺乏大型商业项目，多为住宅及园区内的中低端配套商业，售价在20000元/平方米上下。 11 用同样的