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浅析房地产营改增税负转嫁效应 　　摘要：2016年5月1日起全国范围内全面实施营改增，自此营业税宣布正式退出历史舞台，增值税将广泛适用于各行各业，与此同时增值税管理制度也更加规范。此次营改增主要涉及建筑、金融、房地产等四个行业。在房地产行业及建筑行业的变动尤为重要。 　　关键词：营改增；房地产 　　一、我国的税收历史与现状 　　自分税制改革以来增值税、营业税额迅速增长，分别成为我国第一大、第三大税种，从1994年的2308亿、670亿增长至2015年的31109亿、19313亿，分别增长13倍和29倍，两项税收之和达到5万亿，占税收收入40%。从增值税、营业税占税收收入的比重看，营业税占比从13.07%略有上升至15.46%，增值税占比从45.02%下降为24.91%，主要由于企业所得税、个人所得税、消费税占比的提高。 　　2012年以来，交通运输业、部分现代服务业、铁路运输、邮政及电信业相继纳入试点范围。房地产、建筑业、金融业和生活服务业成为暂未改革的行业，这三大行业的营业税从10631亿增长到15801亿，占营业税比重从67.51%上升到81.82%。 　　金融业、房地产、建筑业成为营改增较难的行业在于：金融业、房地产的增值更多是被动的，并非是生产活动导致的增值，且属于人力资本密集型产业，不可抵扣的人力成本比例较高，因而对抵扣范围及税率的规定相对复杂；建筑业的采购大量地源于小规模纳税人甚至个人，灰色地带较多，票据的管理不完善，人工成本也存在不规范的地方，对于以增值额为基础征收的税种存在一定的难度。 　　二、营业税与增值税的区别 　　增值税、营业税、消费税、关税属于流转税，这些都是我国税收的主要来源，是保障国家稳定的基础，这里的增值税和营业税应用最为广泛。 　　（一）营业税 　　营业税，隶属地方税务局管辖，是地方税收的主要来源，涉及范围比较广，主要是转让无形资产、销售不动产等，计税依据主要是收入，也就是营业额，实行比例税率，优点是计税方式比较简单，但也正因为如此，税额不受成本费用的影响，故税负也比较难于转嫁。 　　（二）增值税 　　增值税，隶属国家税务局管辖，是国家税收的主要来源，是国家的主要税种之一，营改增之后，更是荣升为中国最大的税种。征税范围主要包括销售货物、提供应税劳务、应税服务以及进出口货物，基本涵盖了所有的经济往来事项。计税依据主要是增值额，营改增之后，计税方法包括一般计税方法、简易征收办法和扣缴计税办法。 　　营改增之后，房地产行业纳税人年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 　　三、营改增之后，房地产行业税负的变化 　　房地产行业在营业税阶段，计税依据是收入，适用税率税率5%而且营业税重复征税，产业链下游的纳税人征税更是严重，在某种程度上表现出“复利”，越是下游的消费者，税负越是严重。同时，地产行业的土地增值税也是很大，也是不可忽视的税收，税负是固定的不可转嫁的。 　　营改增之后，地产行业只对增值额进行征税，一定程度上降低了企业的税负，避免了产业链上的重复征税。有业界人士称，如果管理好房地产行业，合理管理票据，税负将降低，创造更大的利润。 　　销售自行开发房地产项目的房地产行业小规模纳税人，税率5%，与营改增之前并没有差异，但是增值税针对于小规模纳税人税务局有一定的优惠政策，这是营业税以前所没有的。 　　房地产行业中的一般纳税人这种税负转嫁更加显著。 　　首先，可以合理取得进项发票来抵减销项税额。增值税的税额为销项税额减去进项税额，房地产行业的购买成本不仅包括土地、建安、材料等，还包括其他一些琐碎的支出，零散的材料物料。我们可以从一般纳税人手里取得专用发票，或者要求小规模代开专用发票，合理取得专用发票，抵减销项税额进而降低增值税税额。 　　其次，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照规定的增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款还可以结转下期继续抵减。 　　以下将举例说明对“营改增”政策对房地产企业税负的影响。假设某二线城市房企开发项目A，均价为15000元/平，土地楼面价5000元/平，建安成本1250平（营改增后适用税率11%），设计、监理等500元/平（适用税率6%），财务费用500元/平（假设可取得增值税票，适用税率6%），广告策划250元/平（适用税率6%），其他销售、管理费用250元/平（无专票）。 　　（一）“营改增”前税负（元/平） 　　1.营业税及附加=15000*5.6%=840 　　2.土增税 　　增值额=15000-（5000+1250+500）*1.25 -500