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浅析房屋工程中评估方法 　　拆迁房屋的市场价评估不同于一般房地产的市场价评估。一般房地产的市场价评估通常是数量有限，单个或数个房地产的估价，涉及面窄，相互关联小，社会影响不大，可直接运用市场法、收益法、成本法或假设开发法进行估价。而拆迁房屋的估价有以下几方面的特点：第一，拆迁户数多、估价量大；第二，涉及面广，社会影响大；第三，补偿价格关联性强；第四，估价方法的选用既不能简单了事，也不宜复杂难行。 　　根据房屋拆迁补偿的市场价评估的上述特点，笔者提出以下估价方法： 　　 　　一、“标本房屋”市场价格评估法 　　 　　这种方法是先评估出在拆迁片区内有代表性的“标本房屋”的市场价格，以此为基准评估出其他拆迁房屋的市场价格。它是在一个拆迁片区中按房屋使用类型(居住用房、商业用房、办公用房、工业用房等)各选取一处有代表性的房屋作为评估标本，运用市场法或其他方法评估出该“标本房屋”的市场价格，然后将各拆迁房屋与“标本房屋”进行比较，修正得出各拆迁房屋的市场价格。 　　这种方法的操作步骤为： 　　 　　(一)确定“标本房屋”的基本条件 　　“标本房屋”的基本条件可从以下几个方面作出限定：1、建筑类型。如果拆迁片区的居住用房有高层、多层、平房等，且以多层居多，应选择多层住宅作为居住用房的“标本房屋”，2、建造年代。如果拆迁片区内多层住宅的平均使用年限为15年，应以使用年限15年左右(或七成新)的房屋作为“标本房屋”；3、建筑结构。如果拆迁片区内多层住宅大多为砖混结构，则以砖混结构的房屋作为“标本房屋”；4、楼层、户型、朝向、面积、装修等。如果拆迁片区内多层住宅大多为两室一厅、一般都有朝南的房间、面积一般为60平方米左右、装修情况差异较大，则可选择位于中间层次(非顶层和底层)，两室一厅至少有一间朝南，面积60平方米左右，一般装修的房屋作为“标本房屋”。 　　 　　(二)在拆迁片区内选择“标本房屋” 　　根据上述“标本房屋”的基本条件，在每一拆迁片区内一般选择一套“标本房屋”。如果拆迁片区跨越两个或多个拆迁区位等级(或土地级别)时，则所跨的每一拆迁区位等级(或土地级别)都应选择一套“标本房屋”，作为相应拆迁区位等级(或土地级别)内各拆迁房屋的比较基准。 　　 　　(三)评估“标本房屋”的市场价格 　　可采用市场比较法或其他方法评估出“标本房屋”的市场价格。运用市场比较法评估时，对可比实例的选取应作出具体的规定，其一般要求为：1、可比实例与“标本房屋”所处的地区相同，应与“标本房屋”是同一拆迁区位等级(或土地级别)的房屋；2、可比实例应与“标本房屋”的用途相同。不仅要求大类用途相同，而且尽可能做到小类用途也相同。如“标本房屋”是居住用房中的普通住宅，则可比实例也应选取普通住宅；3、可比实例应与“标本房屋”的建筑结构和建筑类型相同。如“标本房屋”是砖混结构的多层住宅，则可比实例也应选取砖混结构的多层住宅；4、可比实例应与“标本房屋”的规模相当。如“标本房屋”是60平方米的普通住宅，则可比实例也应选取差不多面积的普通住宅；5、可比实例应与“标本房屋”的权利性质相同。如“标本房屋”是房屋所有权和国有土地使用权性质，则可比实例也应选取相同权利性质的房屋；6、可比实例的交易类型应选取一般买卖的二手房交易实例作为可比实例，7、可比实例的成交日期与估价?嫉阆喔羰奔湓谝荒暌阅冢?8、可比实例的成交价格应是正常市场成交价格，或可修正为正常成交价格。 　　可比实例的选取数一般为3―5个，然后对可比实例进行交易日期修正、交易时间修正、房地产状况修正得出“标本房屋”的市场价格。为防止修正系数对价格的影响过大，可限定修正系数的调整范围。比如规定每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过10％，综合系数调整不得超过30％。 　　 　　(四)评估确定其他拆迁房屋的市场价格 　　以“标本房屋”的市场价格为基础，分别评估确定其他拆迁房屋的市场价格。将各被拆迁房屋分别与“标本房屋”进行比较修正，得出各被拆迁房屋的市场价格。 　　在运用此种方法时，应注意以下几个问题：一是选取的“标本房屋”一定要符合选取的基本条件，使其在拆迁片区内具有代表性，能反映或符合拆迁范围内多数房屋的情况；二是在将可比实例价格修正得出“标本房屋”的市场价格时，由于两者在交易情况、交易日期、区域因素和个别因素上有差异，所以需要同时进行交易情况修正、交易日期修正和房地产状况修正；三是在将“标本房屋”的市场价格修正得出其他拆迁房屋的市场价格时，由于“标本房屋”和各拆迁房屋的价格都是正常交易条件下的价格，“标本房屋”和各拆迁房屋的估价时点相同，因此这种修正仅仅是房地产状况修正，而无须进行交易情况修正和交易日期修正。 　　 　　二、“典型房屋”市场价格评估法