济南市孙村商贸城项目城市运营策划报告3skudhtjt.pptVIP

汽车产业发展现状及问题 汽车产业作为孙村主导产业的客观现实 汽车产业链条延伸要求 定位支持系统 产业工人及旧村居民需求 大型区域综合体案例借鉴 汽车产业城核心区发展实践 济南“汽车城”的梦想承载地 来自区内汽车企业的客观要求 相关国际、国内汽车城的启示 孙村片区 孙村商贸城 再造一个 斯图加特 孙村片区： 孙村片区及孙村商贸区最终发展定位： 孙村商贸城： 国际汽车主题新城 目前孙村商贸城尚处于过渡阶段，以工业园产业带动大量居住需求正在产生，房价与区域价值同步增长 阶段 起步期 发展期 成熟发展期 区域发展 启动区建设，少量企业入住 产业集聚效应，大量企业进入 园区建设基本完成 房产市场 对商品房需求很少 需求逐渐释放价值潜力尚未被完全开发出来 产业需求大量释放 物业形态 原有住宅 新建商品房，租赁市场 高档楼盘 价格变化 区域原有价格体系 房价与区域价值同步增长 房价升值拐点效应 居住人群 本地农户为主，少量开发区工作人员 产业区技术人员；部分高端客户 高端客户稳定增长 配套及交通 生活配套设施档次较低，交通很不方便 基本生活设施逐渐完善，部分教育配套 大规模商业配套设施建设 目 录contents 项目属性界定 区域开发运营定位 宏观背景解析 1 2 3 4 5 客户需求调研 区域开发规划策略 孙村商贸城片区区域开发的规划策略 地块区域空间发展理念与目标 地块现状及规划分析 地块价值研判 区域地块规划建议 区域开发时序建议 区域地块开发建设建议 区域空间发展的理念 国外新城发展思想的演变与发展趋势 第一代新城 第二代新城 第三代新城 时间 20世纪40、50年代 20世纪50、60年代 20世纪70、80年代 发展特点 1、规划规模较小； 2、建筑密度较低； 3、住宅按“邻里单位”进行建设，各个邻里有各自的中心； 4、居住区和工业区等功能分区较为明显； 5、道路网一般由环路和放射状道路结合组成； 6、在功能和空间上基本相似，较多考虑社会需求，对经济发展和地区不平衡问题考虑较少 1、城市规模较第一代要大；开发密度较第一代要高； 2、更多地注重城市景观设计； 3、城市用地功能分区不如第一代新城分明；淡化“邻里”的概念； 4、在建设目标上，不再是单纯为了吸收大城市的过剩人口，而是综合考虑地区经济发展问题，把新城作为地区经济的增长点； 5、应对私人小汽车的增长，道路交通的处理较为复杂。 1、相比较前两代，第三代新城首先在功能上有了进一步发展，设施配套进一步完善，而非仅作为中心城市郊外的住区； 2、新城的繁荣在一定程度上促进了中心城市的经济发展； 3、在规划上预留了大量土地，为今后的城市产业结构转型和可持续发展提供了空间上的保障。 人口规模 3-6万人 8-10万人 15-20万人 代表城市 哈罗新城、克劳莱新城 坎伯诺尔德 密尔顿·凯恩斯 近几年来，新城已不再是依附于大城市的卫星城，而变成了独立的城市实体，它们基础设施完善、公用事业齐全、交通区位条件优越，且具有较佳的投资环境和发展潜力。 “卧城”与“倒卧城”现象，增加产业园区的配套服务功能，以减少通勤人流的产生，以避免“倒卧城”现象的出现 区域空间发展的理念 “倒卧城” 在我国，由于城市的发展，主城区可供建设土地日益稀少，且地价高昂；为解决城市发展问题，而进行了“退城进园”、“退二进三”等产业调整，在城郊地带进行工业建设。进而在短期内产生了居住在主城区工作在郊区的现象。 “卧城” 在大城市周围承担居住职能的卫星城。其职能除以居住为主外，还有起码的生活福利设施，但缺乏工业职能。城内居民大多是母城的通勤职工，每天沿交通线作钟摆式流动。通常生产劳动、文娱生活和部分购物活动利用母城设施解决。 中心城区 中心城区 卧城 产业园区 通勤人流 通勤人流 早 晚 早 晚 居住功能 商业休闲 商务办公 教育服务 …… 发展以汽车产业为主导的东部产业新城，打造山东的汽车之城——再造一个“斯图加特” 汽车制造业 汽车配件生产 汽车贸易与服务业 汽车电子相关产业 汽车技术研发中心 仓储物流产业 片区规划概况 片区 规划人口 （万人） 规划用地面积 （万平方公里） 规划 建筑总量 （万㎡） 孙村片区 24.70 41.16 郭店片区 15.00 69.30 彩石片区 10.60 —— 980 两河片区 6.10 21.64 庄科片区 7.40 28.23 章锦片区 9.60 —— 960 唐冶片区 14.60 21.40 以孙村片区汽车产业发展为引擎，在各片区逐步实现相关产业配套功能的整合递进发展，从而实现东部城区的产业链发展的完善。 东部城区 区域空间发展的目标 东部城区 区域空间发展功能构成 基于产业发展现状，及片区现状用地规