重庆南川名润时代广场营销思路lmklh09s.pptVIP

其 中 住宅 约 1.76亿元 商业 约 2.31亿元 主力店 约 1.38亿元 2012总销目标金额 约5.45亿元 项目总销售目标 * 　 　 　 1季度 2季度 3季度 4季度 组团 楼栋 预计开盘时间 销售 回款 销售 回款 销售 回款 销售 回款 住宅 2 　 　 　 　 　 　 　 　 　 3 2012.9.8 　 　 　 　1964352032739200 4 2012.7.21 　 　 　 　52231920 80356805 　 　 　 　 　 　 　 　 　 6 2012.4.21 　 　55680900 　 3712060 　 　 商业 LG 2012.5.19 　 　11554200 49518003301200 3301200 L1 2012.9.29 　 　 　 　387900093096000 L2 2012.5.19 　 　2920320024336000 9734400L3 2012.5.26 　 　12061500 4824600 8845100 3216400 7236900 L4 2012.9.29 　 　 　 　 5577500 　 5577500　 小计 　 　 　 136589660 108499800 178722740 124201800174183420 2012年计划销售额合计 406885020 2012年计划回款额合计 406885020 2012年销售回款计划 完成销售目标，达成项目利益最大化之前提 解决6大营销难点 营销难点解析 亮相一年有余，由于工程进度缓慢，沉默至今，如何起势再掀风云？ 解决之道： 以三大主力店签约事件，集中线上推广，迅度引爆 借大型活动之势，升华项目形象高度 缩短推广周期，强化推广力度，速战速决 推广 难点 南川传统商业总价高，去化速度较慢，如何实现快速度、高溢价？ 解决之道： 发动群众：除三楼餐饮业态外，其他商铺面积化整为零。一方面，变投资商业地产是财富阶层专属，为全民投资产品。另一方面，面积小、租金总价低，租赁方更容易存活。低总价、小面积、易买好租。 城市包围农村：先城镇推广做足影响力，后下到乡村深入基层为第二波销售开拓渠道。 商业难点 营销难点解析 面对数量多、总体量大的集中商业，如何解决客户运营顾虑建立购买信心？ 主力店 商业难点 目前前期信心已经建立，后期顾虑尚未解决。急需引入一家专业商业管理公司，解决客户在物业管理、运营上的后顾之忧。 前期信心 认购 营销难点解析 商业管理公司 后期保障 + + 3楼两高一大（楼层高、总价高、面积大）如何解决？ 解决之道 头羊效应：招入两到三家主力餐饮，强化整个三楼运营信心。 投资保障：主力餐饮用带租约的方式销售，补贴部分租金提升吸引力，租金金额由三楼其他销售面积溢价获得。 各个击破：改专统短期集中销售为长期分散零售。 商业难点 营销难点解析 如何应对新城迅速崛起的众多住宅项目？ 推广上： 强化南川在变 中心不变的传统属性 以商业影响力提升住宅价值 南川第一个高增值物业 销售上： 销售前期集中销售住宅， 在新羽翼未丰之时，南川人城本位观念尚在之际，迅速出清现金流产品。 住宅难点 营销难点解析 前期客户众多，卖场空间狭小，以何种方式升级VIP卡、开盘？ 升级VIP卡方式 以短信方式通知 限量500张 先到先办 预留30张VIP卡 销售 组织 难点 开盘方式 集中异地开盘（体育馆） VIP金卡序列号为选房顺序 大客户优先 营销难点解析 广告设计展示 * * 售楼处内展板 * 工商银行通道灯箱 * 户型海报 * 商业手册 * THANKS 2010年 南川去化量 约48万平米 2011年 南川去化量 约56万平米 2011年 南川供应量 约92万平米 2012年住宅市场压力巨大 商业市场调研——业态 地理位置 面积区间（㎡） 售价 租金 转让费/㎡ 价值规律 经营类别 南大街 8-100 15000-23000/㎡ 45-65/㎡ 2000-3000/㎡（面积越大总价越高） 面积小门面价最高，面积越大越低 餐馆、服饰、副食、美发 二环 20-1000 16000-22000/㎡ 65-85/㎡ 2000-3000/㎡（面积越大总价越高） 面积小门面价最高，面积越大越低 汽配、五金、餐饮 上海城周边 20-1000 17000-25000/㎡ 4