浅析美国房屋租赁法基本构成.docVIP

浅析美国房屋租赁法基本构成 　　美国房屋租赁法（Landlord?Ctenant law）是美国普通法规则体系的一部分，以不动产法和合同法为基础，规定了出租人和承租人的权利和义务，用于规范商用与住宅不动产的租赁法律关系。美国房屋租赁法起源于英国习惯法，包含了不动产法和合同法内容，由判例法、各州和自治地方立法，以及联邦立法构成。 　　根据传统的房屋租赁惯例，房东仅有的义务就是将房屋交付至承租人，而承租人除了需要承担租金支付义务外还需承担绝大多数的维修责任，而这些惯例显然不适合现代城市的发展，也有悖于现代法律保护的个人与公共利益。然而在司法体制的保护下，在上一世纪很长时间里，房东一直行使着这种普通法赋予的权利。他们将不符合适住性标准的住宅交给承租人，享受着租金收益，却几乎不承担什么义务。直到20 世纪60、70 年代，法院才逐渐开始将不动产租赁视为提供服务的合同。现代的房屋租赁法规定了大量的房东和承租人各自应享有的权利和承担的义务。 　　美国的房屋租赁分为住宅租赁和商业租赁。住宅租赁是承租人以居住为目的占有、使用房屋，而商业租赁的承租人往往是企业，其出于从事零售、展示、工业等商业目的占有、使用房屋。鉴于两种不同的租赁类型所具备的价值标准，相应的法律制度也具有多样性以满足这些利益。例如，住宅租赁法律总是给予承租人更多的隐私保护，适住性保证以及押金的取回;另一方面，商业租赁则给予商业利益和经营更多的保护而较少地考虑隐私和适住性。 　　现代的美国房屋租赁法经过多年的发展，已使房东和租户之间的租赁契约义务互为条件，相互制约，从而保证了租赁双方的平等权;美国房屋租赁法主要包含以下房东及租户的责任、义务和另一方的救济权。众所周知，合同一方承担的责任、义务，也就是另一方享有的权利。 　　一、房东主要的义务 　　（一）交付占有 　　根据统一的美国房屋租赁法，房东有责任在租赁初始将房屋交付承租人，这也是房东作为出租人最基本的义务。规定房东的交付义务是考虑到房东比新的承租人拥有更多资源去采取法律救济措施保障权利不受侵犯，例如：前租客不愿离开承租的房屋，房东可以正当理由驱逐前租客。 　　（二）承租人稳定享有租赁房屋权利的承诺 　　由于合同法也是调整房屋租赁关系的法律规定，现代的美国房屋租体现出房东对承租人稳定享有房屋权利的承诺。这意味着房东不能妨碍承租人对物业的占有、使用的权利。虽然房东可以在紧急情况下强制进入房屋而无需通知，但紧急情况必须是迫近的危险，房东因此而需采取合理的、符合需要的行为。房东作为出租人必须使转让占有的房屋符合租赁目的。 　　（三）适住性保证 　　房屋的适住性保证指房东在租赁期内，必须提供没有严重缺陷的物业给承租人居住和使用，该物业不能损害承租人的健康或安全。房屋的适住性保证不仅要求房东保证建筑物的结构坚固与安全，还要求保证租户生活的舒适与健康，如房东应当在冬天供暖，夏天提供空调以维持室内舒适的温度;房屋的卫生条件需符合居住要求;有些州的法律中，还要求房东应当保障居住环境的安全性，如在公共走道上安装照明设施，避免抢劫、盗窃案件的发生，以保障租户的人身安全。在房东的众多责任和义务中，房屋的适住性保证是现代租赁法律中最为强调的一项。该义务是由华盛顿特区巡回法院的判例Javins v.First National Realty Corp.确定下来。在上述案件中，赖特法官的判例暗含了建筑条例所确定的适住性担保，“如果出租人违反了这一默示条款，承租人可以拒付租金并继续占有房屋。”房东对房屋的适住性保证由该案正式确定下来，并在以后各州或地区法院的判例中得到进一步的扩大和发展。 　　二、承租人的主要义务 　　（一）保护租赁房屋的责任 　　在租赁关系中通常约定了租客的有限度的维修责任，因为这本质上可以补足房屋的正常日常损耗。当租客搬离租赁房屋时，如果他们想拿回租赁保证金，在大多数情况下，租赁协议都会要求其返还的房屋状态必须保持和入住时的一致。 　　（二）运营管理的职责 　　此条承租人的义务主要适用在商业租赁中，承租人对房屋运营管理职责在大多数情况下会被要求写入租赁合同。因为在商业租赁中，承租人往往出于某种商业目的而租赁房屋，如厂房、办公楼、商铺，所以在美国的商业租赁市场上，常常采取gross lease（毛租赁），net lease（净租赁），fixed rent lease（固定租赁）和graduated rent lease（累进租赁）等形式。这意味着商业承租人不能使租赁物业处于无人管理的状态中，但该运营管理的职责需要明确写入租赁合约或在明显与租赁目的一致的情况下才会有效存在。 　　（三）支付租金的义务 　　从传统法的角度来说，承租人支付租金的义务被认为是一个独立的契约，与租赁房屋的转让占有无关，这意味着过