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浅议二手房买卖阴阳合同 　　房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，房地产市场的健康发展对促进我国国民经济发展，维护社会和谐稳定具有重要意义。近几年，随着我国房地产行业迅速发展，房价不断上升，不少购房者对于持续高涨的一手房只能“望房兴叹”。于是，买一套相对廉价的二手房便成为许多购房者的首选。但在房屋交易过程中存在房屋买卖双方当事人就同一房屋交易订立了两份以上内容不相同合同的现象，其中一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；而另一份则是双方真实意思表示，这就是所谓的“阴阳合同”。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也暗藏风险。 　　一、二手房交易过程中“阴阳合同”的表现形式及成因 　　二手房交易过程中，买卖双方当事人往往为了达到某种目的而故意签订两份及其以上的合同，俗称“阴阳合同”。“阴合同”体现的是买卖双方真实的成交价格，一般一式三份由买卖双方及中介分别保管。而“阳合同”则根据需要的不同、政策背景的不同签订不同的版本。目前市场上“阳合同”主要有以下几种表现形式：一种是通过填写低于实际成交价格的房屋买卖合同交给房地产交易中心，其目的为降低买卖合同标的，从而达到少纳税的目的。另一种是将虚高于实际成交价格的房屋买卖合同交给银行，达到以申请更多按揭贷款的目的。还有一种是在有些需要交纳20%个人所得税的城市，将虚高于实际成交价格的房屋买卖合同交给房地产交易中心，其目的是减少未来房屋的成交差额以期达到减税的目的。为此，同一宗房产交易却签订了多份成交价格不同的合同，而且各份合同还各有“妙用”。 　　“阴阳合同”在二手房交易市场中盛行，主要有以下原因。 　　首先，二手房交易中的巨大利益驱使，因阴阳合同差价可规避部分税金或骗取银行过多贷款。例如，某套购买未满5年的非普通住宅实际交易价在220万元（阴合同），而在交易中心备案上的房屋成交价为160万元（阳合同），差价达到了60万元。按规定需要交纳营业税附加5.6%、契税3%、个税1.5%，共计10.1%，则阴阳合同避税达到了60×10.1%=6.06万元。在利益面前，买卖双方、中介纷纷下水，凭借“阴阳合同”分食本该属于国家财政的税金。申请贷款时，另提供给银行的买卖合同上的房屋成交价为280万元（阳合同）。若贷款比例为70%，可以多骗取42万元的贷款。若借款人不能履约时，这无疑会给银行增加经济损失，而在房价下降时，银行的损失会更大。 　　其次，当事人双方法律意识淡薄，违法成本过低。国家的相关法律规定过于模糊，没有对相关的法律法规条款进行合理的司法解释。“阴阳合同”是典型的双方恶意串通损害国家利益的行为，根据我国《民法通则》和《合同法》的规定，应属无效合同，有过错的当事人应承担相应的民事法律责任。但是，由于损害的是国家利益，在民事关系上，无人代表国家作为受害人来追究合同当事人的民事责任，因此只能眼睁睁地看着国家利益不断受到侵害。 　　再次，现有房屋成交价格申报制度的不完善和房价评估操作的复杂性、随意性造成“阴阳合同”现象禁而不止。 　　根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。同时《城市房地产管理法》规定了国家实行房地产成交价格申报制度，但上述规定都没有具体的操作细则，执行起来难以做到百分百客观公正。 　　相关主管部门对二手房交易中买卖双方价格申报有一套评估制度，例如请评估机构或依托计算机评税软件系统，对房地产市场中发生交易的二手房进行评估。但评估机构有时会因追求经济利益，无原则地迎合当事人的要求，造成对房屋评估价值的不公正。而采取机评手段时，税务主管部门往往为避免过多纠纷，将统一的房屋评税系统标准制定得过低，在二手房过户时，因合同价高于计算机估价，以合同价为征税基准；低于计算机评估价的，以计算机评估价为征税基准，即“就高不就低”，这就导致了投机者有机可乘。 　　二、二手房阴阳合同的危害及风险 　　“阴阳合同”不仅损害国家税收利益，造成国家税收的流失，动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心，而且扰乱市场经济秩序，影响国家宏观调控手段的实施。二手房交易中产生的数据，是国家和相关部门了解市场和出台相关措施的重要参考依据，数据越真实，相关部门对市场的了解就越真实，出台相关调控措施时就会更加有针对性，更加有效果。阴阳合同导致二手房交易市场的动态反映失真，不利于国家对房产市场进行及时有效的宏观调控。 　　买卖双方签订“阴阳合同”的行为，也往往会给当事人带来“偷鸡不成蚀把米”的恶果。由于存在不同版本的合同，买卖双方交易的凭据也缺乏唯一性，容易产生纠纷。从卖家看，可能存在将房屋权益转让给买家后，买家以价低的合同作为交易凭据，