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栏目房地产投资风险模糊综合评价 　　房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。[1]房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。 　　风险是一种特殊事件，这种事件会带来多个不确定的结果，每种结果的出现都存在一定概率，因此，风险是一个事件的不确定性和它可能带来的不确定的结果的综合效应，既强调事件的不确定性，又强调事件发生后结果的不确定性。影响房地产投资风险的不确定因素很多，既来自于房地产投资开发活动本身，又来自于周围的经济、政治环境，甚至还有消费者认识的滞后性，乃至大自然的灾害等等。在收集资料的基础上，根据其直接或间接的症状，对尚未发生的、潜在的及客观存在的各种风险进行判断、归类和鉴定的过程，是进行投资风险综合评价的基础。对房地产投资风险的正确认识与评价，从根本上讲，是对房地产项目投资结果的可靠性进行检验，从而测定项目的风险性，可以有助于房地产投资效益的提高，减少或避免不必要的风险损失，对保证房地产投资的科学合理性和项目投资综合效益的发挥意义重大。 　　 　　一、房地产投资的风险分析 　　1. 房地产投资的风险特性 　　房地产项目的投资通常具有投资周期长、投入资金量大，且受外界因素影响显著的特征，因而使其具备了一些风险特性，具体表现如下： 　　多样性：由于房地产投资过程涉及社会、经济、技术等各个方面，所以其风险表现为多样性，相互之间变化呈现复杂的关系。 　　变现差：房地产项目投资大，周期长，而房地产市场又是不完全市场，因此，房地产投资不能像存款、国债等可以随时变现。 　　补偿性：开发商进行房地产项目投资时，是为了获得高额收益，即取得风险回报或风险溢价。 　　2. 房地产投资的风险因素 　　房地产项目投资的特性决定了房地产市场的多变性，而变化的根本原因就在于形成该特性的一系列不确定性因素的存在，因此，根据不同因素的性质，可以把房地产投资的风险因素大致分为以下几类：市场风险、购买力风险、经营管理风险、社会风险、政策风险和不可抗力风险等[2]。以下对市场风险、经营管理风险、社会风险、政策风险加以论述。 　　（1）市场风险因素 　　包括市场变化严重背离投资预期或项目微观管理不力等原因而导致的经济损失。房地产立项开发根据的是当前的市场状况，而从可行性分析到楼盘上市的时段内，供求状况变动的可能性很大，住户对户型结构及单元面积的偏好会发生变化。与此同时，原细分市场上供不应求的物业，经一段时间可能会大量积压，这些都难免使投资回报远远地偏离预期。此外，宏观面上，通货膨胀既刺激需求，又会引起建材劳动力价格上升，增大开发成本。利率、税率、地价、资金变现等诸因素变化都会带来筹资融资风险，增大财务管理困难。总之，经济风险既受外部环境影响，又有投资系统内部的原因。一般而言，通货膨胀、利率、税率、地价及生产要素市场变动都属于投资系统的外部大环境，它们导致的是所有投资项目的系统风险。这种风险的发生企业不能控制，只能在一定程度上减少损失；然而，未来市场供求变化、消费者偏好变化等不确定因素则是投资主体能够较好认知和把握的，也是微观经济主体进行风险管理的核心，因此，成为规避市场风险必须考虑的首要问题。 　　（2）经营管理风险因素 　　包括经营者综合素质及开发建设经验、项目的组织管理体系的规范程度、经营者获取并处理各种信息的状况、决策的科学性。例如项目投资规模、方式、地点、类型选择风险，组织管理风险等。相同类型的房地产项目，为什么有的亏损，有的盈利，很大程度上决定于对房地产项目的管理水平。经营管理水平的高低，决定了房地产项目收入支出的大小，也就决定了房地产项目抵抗商业风险的能力。因此，房地产投资者在投资时，为了降低商业风险，必须对房地产项目经营过程中的管理水平作出准确评价，以保证房地产项目综合效益的发挥和市场竞争能力的增强。 　　（3）政策风险因素 　　包括房地产政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险等。房地产政策的改变，尤其是调整性政策的出台，必然导致某些房地产成为牺牲品，结果导致此类房地产项目的商业风险加大。如，2005年“新八条”的出台，使得住宅房产受到极大影响，2005年底商品房的空置率达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线 。因此，政策变化也是形成房地产项目投资风险的主要因素。 　　上述各类风险都直接影响着房地产投资项目的投资收益，随着科学技术水平的提高，人们加强了对自然灾害等不可抗拒因素的防范，因此，在目前的房地产投资过程中，除了不可抗力因素之外的五类要素成为了主要的影响因素，也是本