地产项目前期市场定位报告(东莞大朗镇).pptxVIP

;前 言;PART 3：优术篇;;一、经济发展之势;3、发展困境;1、城市定位;松山湖;三、楼市发展之势;2、发展趋势; “腾笼换鸟”、“三旧改造”、“产业置换”、产业结构调整、促进房地产业地展等等，这一切都是为了实现一个核心发展目标： 促进“城市产业双转型”！它将是大朗未来发展的主旋律，它将给大朗带来广阔的发展前景！ 在“借势松山湖、对接松山湖、融入大市区”这一战略背景下，大朗房地产业发展将迎来新的发展机遇，未来将会有大量中高端消费群体置业大朗、长住大朗，从而不断提升大朗的整体消费需求。 面对外部形势的不断变化，本项目开发应尽取其势，顺势而为！ 以何种模式开发及设计哪种产品才能符合大朗城市、经济和产业发展的态势，经得起市场的考验？这是本项目思考之本源！;;一、区域地产项目分析;1.在售项目——金域松湖;碧水天源枫景台;大朗碧桂园（凤翔苑、凤妍苑、凤馨苑）;东方银座中心城御廷;凯悦美景花园;金莎雅苑;2.待售项目;项目名称;通过分析可得知： 无论是在售项目，还是待售项目，高层洋房是大朗房地产市场主打产品；而从目前在售项目情况来看，热销户型为70-95m2二居室以及100-120m2三居室，大户型的市场消化难度较大！ 小户型市场整体情况良好，目前小户型产品供应少，基本上处于清盘阶段，这从侧面反映小户型产品未来仍具有一定的发展潜力！ 本项目所在区域为大朗老居住片区，大户型产品比重很大，但小户型产品缺乏。这一态势与松山湖外溢公寓居住需求形成差距。 ;二、区域商圈构成分析;1、长富商圈;富和购物广场：总建筑面积约1万㎡，共2层，经营状况良好。 1层：生活超市 2层：服饰卖场 档次较低，主要消费群体为周边本地居民和工厂工人。 长富广场：商业部分建筑面积2.5万㎡，共2层。开业至今已有5年多，经营状况良好。 1层：餐饮、医药类 2层：生活超市及珠宝、化妆品、鞋、酒类品牌店。 旁边独栋商业金海湾鞋城及服饰卖场总建筑面积近5000 ㎡。;嘉荣购物广场：总建筑面积约3万㎡，共2层，整体经营状况良好。 1层：大和名店城，主要经营服饰、鞋包、首饰、手机等； 2层：嘉荣生活超市及品牌服饰店。 大朗市场——总建筑面积达8000 ㎡，共有摊位480个，铺面80间。该市场经营类别齐全，对周边1.5公里范围内常住居民均具吸引力。 盈丰大厦——总建面约1.6万㎡，1-2层商业面积2200 ㎡，主力商家：麦当劳、苏宁电器;长盛广场： 占地面积10万㎡，总建筑面积20万㎡，是一个集风情饮食、休闲娱乐、时尚购物、文化与运动于一体的大型商贸中心。 商业构成： 大润发购物中心 盛世缤纷步行街 不夜天美食街 天域歌剧院（部分改作餐饮及百货店） 财富公馆底商;大润发购物中心;盛世缤纷步行街;不夜天美食街;商业网点;1、地块区位价值;2、地块周边情况;;万科金域蓝湾;新世纪明上居;求富路花园;项目（东段）;3、地块四至情况;4、地块规划情况;SWOT;通过以上分析可知，本项目要实现成功运作，就必须：;;一、项目定位原则;二、项目概念定位;案例借鉴：苏州沁苑大厦邻里中心;;三、项目形象定位;形象演绎一：;形象演绎二：;形象演绎三：;邻里中心五大核心功能区;;;;; 一般的农贸市场有两种规划方案：;方案二：沿街铺位、敞开式摊位以及集中式摊位相结合，内部多条通道可与外面相通，上下楼梯单独设置；层高超过5.5米，自然采光与室内照明相结合，如东城市场。; 1、建筑北侧作邻里休闲广场面积3000㎡（77.5*40）； 2、一层邻里生鲜约3200 ㎡（60*50），三层共9600 ㎡ ； 3、主通道3.5米（1条），次通道3米（2条）； 4、层高5.5—6米； 5、距柱设计9*9； 6、楼梯分布于建筑东北角和西北角； 7、北侧和南侧规划铺面，单间面积约23 ㎡（4.5*5）； 8、中间作集中式摊位，东西两侧作敞开式摊位；集中式标准摊位面积约4.5 ㎡（3.8*1.2），敞开式摊位标准面积约6 ㎡（3*2）。经测算，铺位共约27个，敞开式摊位16个，集中式摊位120个。 9、地下规划停车场并预留部分地面停车位。 10、建筑立面风格：时尚、现代、富有激情。;;3、邻里人才公寓规划建议;; 由于本项目地块没有独立产权，物业价值无法在短期内变现，因此，不能采取常规房地产开发模式。本项目有四种方案可选择：;四种方案利弊分析;1、方案一：投资人为减少前期投入成本，在获取土地使用权过程中，会尽可能压低土地租金，并且尽量延长土地租期，若居委会无法满足其要求，则投资人的投资意愿度会非常低； 2、方案二、方案四：土地的价值利用不充分，造成资源浪费，不符合节约和合理利用城市土地的开发原则； 3、方案三：由居委会投资建设，项目可