浅谈房地产投资决策中风险管理.docVIP

浅谈房地产投资决策中风险管理 　　摘要：文阐述了房地产开发投资决策阶段所面对的风险，并提出7规避投资决策风险的对策建议。 　　关键词：房地产　风险　管理　投资　决策 　　 　　0　引言 　　 　　房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业。房地产的特性决定了它投资数额大，投资周期长，变现能力差，投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，从而使投资方案和决策具有一定的潜在风险，如何有效地分析风险、避免风险事件的发生就成为房地产决策中的首要问题。 　　 　　1　房地产开发投资决策阶段的风险分析 　　 　　1.1　开发位置风险选择合适的开发位置对房地产公司具有相当大的重要性。在一定种程度上决定了其成功与否。房地产开??位置不仅是指项目所处的地理位置。还包括其社会位置(主要包括人口因素、服务水平、交通通讯、教育水平。公共设施等)。这些所有因素的有机合成决定着土地的潜在收益能力。从地理位置来看，经济较发达地区的地价较高，这决定其开发成本较高，但发展前景好，需求旺盛。而经济欠发达地区虽然地价较便宜，开发成本相对较低，但由于经济基础较薄弱，市场开发较不完善，所以需求较低。 　　 　　1.2　开发物业类型风险在开发项目的位置确定之后，其物业类型的选择也要慎重考虑，物业类型主要包括普通住宅、公寓、别墅、写字楼、商业物业和工业物业等。不同的物业类型对位置的敏感程度不同，抗风险能力也不同。商业物业对位置敏感程度最大.很大程度上取决于其与市中心或商业中心的距离、交通状况以及配套基础设施等。此外，商业物业、写字楼、工业物业与整个国民经济发展水平有较大的相关性，经济高速发展时，对此类物业的需求也急速增加，能给地产公司带来较高的回报。 　　 　　1.3　开发时机风险由于房地产开发活动受宏观经济的影响很大，而经济发展具有一定周期性规律。因此，房地产开发活动也具有相应的周期性。经济发展趋势是影响开发时机的重要因素.在国民经济发展的上升期。市场需求旺盛，市场处在不断的上升阶段，此时推出的房地产项目有更大的几率获得较好的市场收益。相比较而言，在国民经济发展的衰退期，市场需求衰退，此时房地产市场将会产生供大于求，以致使房地产价格下跌。当然，不同类型的开发项目对时间的敏感程度也会有所差别。如工业物业的时间性明显不如商场类物业，后者的商业活动淡旺季之分明显。 　　 　　2　房地产开发风险管理的内容 　　 　　由于风险存在的客观必然性，从而决定企业管理者必须对各种风险做出恰当的反应.这就要求企业必须重视风险管理。所谓房地产开发风险管理，是指房地产开发企业在充分认识所面临的风险的基础上，运用各种手段和措施，对风险进行控制和技术处理，以最小成本保证企业开发的房地产项目的收益以及稳定性和连续性、稳定性的一种管理活动。在开发过程中，风险伴随着房地产企业利润谋求过程而存在。房地产开发企业须树立正确的风险观念，勇于面对风险，掌握应付风险的本领。其主要内容有： 　　 　　2.1　合理确定项目投资目标按照项目项目可行性研究报告提供的依据，用科学的方法进行投资决策确定投资目标。避免出现决策失误。 　　 　　2.2　合理界定项目投资的范围加强对投资范围变动的控制，将投资的任务细分的更明确、更具体、更便于控制，以免因遗漏而产生风险。 　　 　　2.3　合理应用风险管理方法根据实现目标的外部环境情况。坚持事前。事中控制的原则。对实施过程中的风险因素进行分析。评价给予适当地调整，拟订应对措施，设法消除、缓和、转移风险。 　　 　　2.4　合理分解风险强化风险管理的计划手段，把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则须给予满足，搞好风险的监控。 　　 　　3　规避投资决策风险的对策建议 　　 　　3.1　做好可行性论证做好可行性研究是投资决策中的重要环节，可行性研究即对项目进行经济、技术和社会等全面调查研究，对方案进行经济技术分析比较评价项目的经济效益，论证其可行性，主要包括对项目的经济评价预估、市场预测、价格预测、收集各种物业价格作为参考。 　　 　　3.2　做好投资收益的控制国内外的实践证明，在进行投资决策之后，设计阶段对项目的造价影响最大，影响可能性在75％～95％在施工图纸设计结束的时候。影响造价的可能性为35％～75％；而在施工开始之后。其影响只有5％～10％。由此可见在项目决策之后收益控制的关键在于设计阶段。在设计阶段的造价控制主要内容有优选设计单位和设计方案，利用技术经济分析和价值工程优化设计方案，将经济指标尽可能量化。 　　 　　3.3　做好经济环境预测房地产发展周期