芒涯建设物评估说明合集.doc

房屋建（构）筑物评估说明 一、评估对象与评估范围说明 评估对象为芒涯三鼎矿业有限公司所属房屋建筑物及构筑物的市场价值，评估范围为芒涯三鼎矿业有限公司所属房屋建筑物及构筑物，距格尔木市芒涯县约70KM，具体情况如下： 房屋建筑物：芒涯三鼎矿业有限公司110KV变电站主控室及高压电容室，彩钢结构，层高约3.5米。彩色涂层钢板为面材，自熄型聚苯乙烯、聚氨脂、玻璃棉、?岩棉为芯材，用热固化胶在连续成型机内加热加压复合而成的超轻建筑板材，集承重、保温、防水、装修于一体的新型围护结构。 芒涯三鼎矿业有限公司110KV变电站旱厕，砖混结构的简易厕所，面积为19.50平方米，建成于2011年11月。 构筑物： 芒涯三鼎矿业有限公司110KV变电站进场道路和地坪，C25砼进场道路，长96米，宽5米，C25砼地坪长88.4米，宽75米，建成于2011年11月。 管道沟槽： 芒涯三鼎矿业有限公司110KV变电站电缆沟，C20防水混凝土，长154.8米，沟深1.8米，宽1.0米，建成于2011年11月； 芒涯三鼎矿业有限公司110KV变电站排水沟，C20砼基础，长400米，宽1米，深0.65米，建成于2011年11月。 二、资产核实总体情况说明 ㈠评估人员首先对被评估单位提供的土地使用权证进行了核查，纳入评估范围的房屋建筑物，尚未办理房屋产权证，本次评估以被评估单位填列的资产明细作为评估原始依据，同时听取房屋所有权人对房产现状介绍。 ㈡评估过程中，评估人员因检测手段等原因，在对相关资产进行核实时，主要依赖于委托方提供的检测资料及现场目测勘察情况等判断相关资产状况。 三、评估基准日的说明 本项目资产评估基准日是2013年12月3日。一切计价标准均为基准日有效的价格标准，所有资产均为基准日实际存在的资产。 此基准日是距评估目的计划实现日较接近的基准时间，由委托方根据评估特定目的并会同中介机构共同讨论后确定。 四、评估依据的说明 ㈠行为依据 芒涯三鼎矿业有限公司与青海中恒信资产评估事务所签订的业务委托书。 ㈡法规依据 1.《中华人民共和国公司法》; 2.其他有关法律、法规、通知等文件。 ㈢准则依据 1.《资产评估准则—基本准则》； 2.《资产评估职业道德准则—基本准则》； 3.《资产评估准则—评估 HYPERLINK / \o 报告 \t _blank 报告》； 4.《资产评估准则—评估程序》； 5.《资产评估准则—业务约定书》； 6.《资产评估准则—工作底稿》； 7.《资产评估准则—不动产》； 8.《企业国有资产评估报告指南》； 9.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》。 ㈣权属依据 1.被评估单位提供的评估申报表； 2.被评估单位提供的产权承诺书。 ㈤取价依据 1.被评估单位提供的公司《资产评估申报表》； 2.财政部《全国资产评估参数资料选编》； 3.中国电力企业联合发布《电力建设工程预算定额》（2006年版）； 4.建设部颁发的《全国统一建筑工程预算工程量计算规范的若干规定》； 5.委托方提供的工程结算； 6委托方提供的部分预算及工程合同； 7.《青海省工程造价管理信息》； 8. 《最新资产评估常用数据与参数手册》。 五、评估技术说明 （一）评估过程 1．清查核实 按照本次评估目的所涉及的时间要求，我公司评估人员于2013年12月3日至5日开始对被评估单位申报的房产清查评估明细表所列房产项目，在现场进行核查，现状进行了解，做出现场鉴定工作底稿。 2．社会调查。 到有关部门和建筑单位进行调查咨询，取得工程概预算资料和各种取费文件资料，了解当地主要建筑材料、地材现行价格，了解同类建（构）筑物单位造价，了解建筑物所在地区地形地貌及水文地质情况。 3．评估汇总 在完成评估估算初稿后，对评估结果进行汇总过程中，通过对询价资料，并经与申报方充分交流、座谈，对不合理的因素予以修正，由我所评估专业人员确定评估结果终稿，最后撰写房屋评估说明。 （二）评估方法 1．房屋评估常用的方法主要有：重置成本法、市场比较法、假设开发法以及用这些方法派生的其他方法等。根据本次评估目的和评估对象的具体情况，经综合分析比较，本次评估采用重置成本法评估较为适宜。 本次评估采用重置成本法进行评估： （1）重置全价的确定 建筑物的重置全价包括建筑造价、前期费用及其他费用、资金成本三个方面。 工程造价包括土建、装修、安装等的费用；前期费用包括工程监理费、勘察设计费、质检费、建设单位管理费等；资金成本为建筑物在建设期内的贷款利息。 计算公式： 重置全价＝建筑安装工程造价＋前期费用及其它费用＋资金成本 （2）前期费用及其它费用 前期费用及其他费用 收费项目 计算基数 收费标准% 取费文件号 工程监理费 工程费用总额 3.85 发改价格[2007]670号 建设单位管理费 工程费用