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谈商业物业开发中策略设计 ?房地产门户-搜房?2003-12-29商业物业开发中主要利益相关者功能分析商业物业市场具有二级市场的特点：一级市场是开发商直接面对的投资者与经营者；二级市场是商业物业中的最终消费者。其相互关系如图一所示。 ????? 图一：?????????????????? 所以，现代商业物业的开发是建立在开发商、投资者、商业经营者、消费者不同利益主体利益平衡的基础之上的，另外为了实现商业物业长期利益最大化，特别是针对一些产权比较分散的大型商业物业，在商业物业的后期经营活动过程中。需要引入商业物业管理者的角色，负责物业的日常管理与商业业态的招商工作。现代商业物业想开发成功，必须改变传统商业物业项目开发中重视销售，轻视招商和经营管理的弊端，即只有将开发商、投资者、经营者、管理者、消费者的利益有机结合起来，才能真正实现商业项目的成功开发。他们各自在项目开发系统的作用与角色分析如下：投资者，销售的关键，商业物业成功销售的前提是要给投资者创造良好的投资机会，协助投资者规避投资风险，取得合理的投资回报。投资者是商业项目从产品走向市场的关键纽带，他们注重商铺升值潜力和丰厚的租金收益。经营者（可能本身就是投资者），市场的动力，在商业经营者的经营过程中，市场盈利机会、成熟的商圈、合理租金、商品档次、商场推广力度等因素决定了经营状况，也直接影响商业口岸的成熟度和商业氛围，经营状况的好