房地产策划商丘天伦国际广场项目定位及营销方案1071213.pptx

也不仅仅是全新的城市空间;商丘唯一的 SUPER HOPSCA;;目录;第一部分 项目竞争分析;;;SWOT分析 [劣势];;;SWOT分析 [威胁];;;;各物业品种的竞争分析及竞争策略;超市部分：A。负一层的商用价值底，而超市可以为整个商场提供足够的人气；B。目前商丘市场超市硬件配套普便落后，经营管理模式陈旧，市场对新型超市有一定需求。 本项目是大型复合项目，超市、餐饮娱乐休闲作为区域配套的完善性有必要存在。 况且，餐饮娱乐休闲的独立生存能力非常强；此外也可造就人气、创造商机。该品种可作为项目的次重要物业品种。;翔宇大酒店 ;2.主要酒店经营定位状况;项目的竞争定位;基于住宅是项目稳健发展且最易实现价值的物业，是项目之本。充分利用土地空间，规划空中花园及概念水景，把住宅小区的价值发挥最大化。 酒店公寓实质是小户型主打的物业品种，主要是市中心物业，做为办公\投资\自住都较为有利；而且出售速度较为的快，如中环、园中园，小户型比例在５０％左右，是销售速度最快的物业之一。 商丘现在住宅物业主要面积是集中在110-至130平米之间。 住宅与酒店公寓可以采取统一管理，推广上突出物业管理，可以提升住宅的物业品质。;数码港写字楼;纯写字楼目前在商丘地区的存量不大，该物种有一定空间，例如商丘的德信、华联商务的入驻率都已经近100%； 梁园区作为经济强区，有一定的写字楼需求量，而现阶段在售的写字楼供应量不多； 但从城市发展角度来看，商丘发展写字楼还处于城市初级阶段；郑州：明晰写字楼发展方向概念 ；洛阳：高档公寓与写字楼形式混合 ；商丘：写字楼刚出现不久，市民对其概念并不明晰（市场接受程度不高）. 完善、高档的硬件配套使得该物业会出现较高定价，间接影响后期中小型企业入驻；;第二部分 项目概念定位;酒店 hotel;酒店;【 HOPSCA的相关链接】;我们的HOPSCA;;HOPSCA意象的目的;酒店H ;商务O ;HOPSCA意象的表现;购 物 S;HOPSCA意象的表现;HOPSCA意象的表现;概念思路与理念的契合;第三部分 项目定位;;分案名;项目总体定位;商业部分目标客户群定位;产权酒店目标客户群定位;【运营策略】;产权式酒店经营 目前流行的经营方式有以下几种： A、约定租金+时段消费： 固定租金率形式，客户按照先前签署的协议，按照一定的租金增加率收取租金。 优点：业主可以获得稳定的租金； 缺点：开发商、酒店经营公司压力较大。 B、分红+时段消费： 业主只收取酒店的盈利分红。 优点：酒店压力最小； 缺点：业主的投资风险较大。 C、保底租金+分红+时段消费： 业主平时收取较低的保底租金，年底取得酒店盈利分红。 优点：开发商、经营公司的压力较小；业主不但可以获得稳定的投资回报，而且可能得到较大的分红； 缺点：经营公司和业主关系不宜相处，对酒店的管理透明化程度较高。 ; 由于目前产权式酒店在商丘是新生事物，投资市场对其的认识度不高，所以我司建议在进行操作时采用稳健的组合策略，即第三种策略，同时对这种策略进行优化： 保底租金（前期为一次性返租，后期施行活动的保底租金） + 分红 + 时段消费 ;1）前期一次性反租，克服客户的最大疑虑，解决紧迫的销售回款问题，同时给与酒店经营成熟时间。 2）后期活动保底租金，指保底租金参照社会经济活动标准的变化进行浮动（或者事先约定变化率），动态的租金收入最低程度上保障了客户和酒店经营双方的利益。 3）分红收益则完全根据酒店经营状况，更大程度上保障了双方的权益 4）有利于三方共赢局面的形成，是对业主、对经营公司、对开发商权益最大程度的保障和维护。 ;酒店式公寓目标客户群定位;第四部分 项目规划设计建议及相关问题;;1#各部分具体面积、比例如右图：;各部分所在位置分布图:;各平面层内部动线设计建议;商业部分规划设计建议;楼层业种规划;代售商铺的总价控制范围;商铺铺型与铺位分割方案及配图 ; 利用轻型材料隔商铺; 四层电梯是否够用;交铺装修标准建议;广告位、灯箱的设计;灯光的设计;主入口最好有恢弘的标志性建筑，夸张的设计、景观等也能引人注目。 主入口需要考虑用材质地，便于维护和清洁才能历久常新。 夜间高照明度的灯光，不失为提升项目形象的方式，应兼顾到与建筑整体是否存在视觉不协调。 主入口的建筑需要考虑消防车和应急车辆的要求。; 市场旗杆和风水位的设计。 市场花草坊，行道树等绿化设计。 座椅、休闲椅区的设计。 消防通道与市场的连接设计。 垃圾站和供超市独立的卸货区。 围绕市场一周的环形交通设计。 市场与交通干线交界的行人道、盲人道以及正门口，残疾人车道的设计。 商场内的公共卫生设备，公共厕所及茶水间、烟蒂筒、废物箱的设计考虑。 ;市政天桥的设计与项目贯通;在出入口或重点区域设立导游图，如图： 设