河北衡水安平县某地产项目营销策划方案672008年.pptxVIP

区域发展潜力 项目素质 战略发展 深度思考 考核指标体系 产品设计 营销策划 理解城市 理解项目 理解企业 规划设计 景观设计 建筑设计 项目开发理念 项目定位 目标市场和客户 营销目标 操作阶段 理解趋势 持续思考 理解趋势 2008地产市场宏观趋势 --宏观面趋变，市场出现博弈，产品出现高低端分化，需求仍未满足。 中央政府致力于对房地产市场供求关系的均衡调控一直没有放松， 2007年迎来全国性井喷，随后又迎来以银根紧缩为核心的新一轮政策调控。 种种迹象表明，2008年房地产宏观调控将从土地、金融、税收等进一步深化调控，不可否认这些变化将对地产行业的未来发展产生深远的影响。 2007年底随着所谓“房价拐点论”的出现，地产市场出现了消费者与开发商的搏抑。预期2008年房价将可能出现两极分化。完全走市场路线，高端产品价格还会持续上升，但升幅不会像2007年那样快，可能维持在6%~7%左右。而普通住房价格基本趋于稳定状态，尤其与两限房、经济适用房、廉租房相类似的房子，价格可能是稳定的。 未来房产品的各类市场需求与政策导向下的市场供应存在一定供需矛盾。房地产营销的难点在于找到突破项目潜在消费需求的心理诉求角度，这需要更细致地细分消费市场，更细腻地分析消费市场的潜在需求。从以往仅在产品面找到项目独特的营销亮点过渡到从市场消费面找到项目主力消费群体独特的市场需求，并以此为原点从产品、服务等各个方面进行攻破，这将是我们做产品营销的方向。 理解城市 安平县隶属河北省衡水市,辖3镇5乡，230个行政村，32万人口，总面积505平方公里。 丝网与养猪是安平的两大支柱性产业。各类丝网企业门店达12000多家，从业人员12万余人；养猪专业村80多个，养殖小区34个，从业人员达3万多人。 2006年，全县生产总值55.2亿元；全部财政收入2.4亿元；全社会固定资产投资20.4亿元；外贸出口总额16453万美元；社会消费品零售总额实现13.4亿元；城镇居民人均可支配收入达到8087元；农民人均纯收入达到4248元。 2006年县城建成区面积13.2平方公里，常住人口10万余人，城市化率达到32%。安平城市化发展目标，到2010年把安平建成15万人口，经济、社会、环境协调可持续发展的衡水市次中心城市。 r 区域发展潜力 多年以来，安平房地产业一直平稳发展。根据安平房管局信息显示，截止2003年，安平县城有住宅7940套，总建筑面积833240㎡。随着全国房地产业的发展，2006年以来，安平房地产业也经历了历史大发展，一方面表现在成规模的现代化住宅小区如雨后春笋般拔地而起；另一方面表现在房价的快速提升，2005年前住宅市场价格基本在800元/㎡左右，目前高层最高价已经超过2000元/㎡，多层最高价超过1500元/㎡。以目前的房地产发展态势分析，安平房地产正经历着快速发展的高峰期。 截止2007年7月，安平县城有近10个在售住宅项目。入市的开发项目参差不齐，有别墅、高层住宅等高档产品，也有配套不齐、品质较差的低档项目；有十几栋的大型成熟社区，也有2—3栋的小型项目；因此，作为有10万左右人口的安平县城区域，房地产供应市场可谓产品类型多、楼盘数量多，市场供应量大。 房地产消费方面，多数消费者认为现有房价高，房价增长快，但安平的中高品质楼盘销售周期一般在一年左右，整体住宅市场表现为供求平衡、销售较好的状态。 安平房地产市场特点 市场发展势头迅猛 产品向品质化发展 社区向规模化发展 需求向高档化发展 竞争对手 惠祥新城： 分二期开发，一期三栋，二期三栋 位 置：为民街与北新大道交叉口东北角 规 模：共6栋高层住宅，总建筑面积11万㎡ 分为商业和住宅区两部分， 层 数：12层、18层 户 型：三室，四室，顶层为楼中楼 户型面积：130——280平米 目前价格：2080——2700元/平米；均价约2500元/平米 物 业 费：0.4元/平米/月 车 库：地下车库；价格：4.3万/个 竞争对手 凯旋城： 本项目集高层、多层、别墅于一体 位 置：红旗大街与东马路交叉口西北角 规 模：分三期进行，一期多层11栋，二期多层19栋，三期17层高层3栋 户 数：一期528户，二期912户，三期306户。 凯旋城有6栋联排别墅 销售只剩2套（均 价：1800元/㎡ 面积：280㎡） 主力户型：三室两厅两卫 多层价格：1500—1700元/㎡ 物 业 费：0.2元/㎡/月 开发单位：安平新峰房地产有限公司 设计单位：石家庄天艺建筑材料有限公司 综合情况：一层为车库。本小区采用地热，地下温泉供暖方式。 2期销售率：60%： 绿化率：30% 理解项目 项目素质 盛世华庭 区位 现状进度 S（优势